Bekendtgørelse om realkreditinstitutternes værdiansættelse og låneudmåling

Værdiansættelse og låneudmåling foretages under bestyrelsens og direktionens ansvar. Bestyrelsen fastlægger de generelle direktiver under iagttagelse af reglerne i loven og denne bekendtgørelse, og det påhviler direktionen i overensstemmelse hermed at sikre en betryggende værdiansættelse og låneudmåling i de enkelte lånesager.

Værdiansættelse og låneudmåling sker efter et kontantprincip. Instituttet ansætter en rimelig kontant værdi for ejendommen uden hensyn til ejendommens prioriteringsforhold og udmåler lånet på grundlag heraf, således at kontantprovenuet ligger inden for lovens maksimale lånegrænse.

Ansættelsen af pantets værdi må ikke overstige, hvad der efter instituttets bedste skøn er ejendommens rimelige kontante handelsværdi eller anskaffelsessum.

Værdiansættelsen skal ligge inden for det beløb, som en kyndig erhverver med kendskab til de stedlige pris- og markedsforhold for ejendomme af den pågældende art og karakter må skønnes kontant at ville betale for ejendommen. Skønnes forholdene midlertidigt at betinge en særlig knaphedspris, skal der ved værdiansættelsen ses bort herfra. Ved værdiansættelsen skal tages hensyn til eventuel risiko for ændringer i markedsforhold eller strukturændringer.

Ved værdiansættelsen af ejendomme til udleje lægges vægt på ejendommens forrentningsmuligheder m.v., herunder den leje, hvortil den efter de stedlige forhold skønnes at kunne udlejes. Ved parcelhuse og ejerlejligheder, der agtes beboet af ejeren, lægges vægt på, hvilken købesum ejendommen skønnes at kunne erhverves til kontant under hensyntagen til prisniveauet for ejendomme af lignende størrelse, kvalitet og udstyr.

Ved håndværks-, industri-, gartneri- og landbrugsejendomme skal der ved værdiansættelsen og låneudmålingen tages hensyn til ejendommens og virksomhedens karakter og kreditværdighed samt pantets mulige anden anvendelse end den, der finder sted på tidspunktet for långivningen. Værdiansættelsen skal ske efter retningslinier fastsat efter forhandlinger med 1. prioritetslångiverne og specialinstitutterne.

Værdiansættelsen for nybyggede ejendomme kan ikke overstige de oplyste faktiske byggeomkostninger, herunder grundudgifter og øvrige omkostninger, medmindre eget arbejde indgår i værdiansættelsen. For nybyggede ejendomme, der er opført med salg for øje, og for nybyggede typehuse, der er opført på egen grund, kan værdiansættelsen ikke overstige den oplyste købesum, herunder grundudgifter. Værdiansættelsen for nybyggede ejendomme skal altid ligge inden for en sådan rimelig anskaffelsessum, som instituttet skønner, en ejendom som den pågældende kan opføres for ved anvendelse af rationelle byggemetoder. I anskaffelsessummen kan grundudgiften højst indgå med den faktisk erlagte købesum omregnet til kontant værdi med tillæg af modningsudgifter afholdt efter købet. Er grunden erhvervet af låntageren på et tidligere tidspunkt end to år før byggeriets påbegyndelse, kan dog indgå den seneste af statsskattedirektoratet offentliggjorte - eventuelt regulerede - kontante grundværdi. Såfremt der på basis af statsskattedirektoratets salgsstatistik kan konstateres væsentlige ændringer i grundpriserne, kan der efter forhandling mellem Realkreditrådet, statsskattedirektoratet og boligstyrelsen foretages en ekstraordinær regulering - jfr. § 8, stk. 2 af grundværdierne til brug for værdiansættelse af de i foregående punktum nævnte grunde.

I forbindelse med værdiansættelsen af ejendomme, hvori der søges lån til finansiering af forbedring ved om- og tilbygning, herunder energibesparende foranstaltninger, skal foretages en ansættelse af den kontantværdi, hvortil forbedringen har forøget ejendommens kontantværdi efter forbedringens udførelse.

Ved nyopførte ejendomme med offentlig støtte, herunder garanti, fra stat eller kommune til sikring af ejendommens yderste finansieringsmidler kan den til grund for støttens beregning godkendte værdi af ejendommen danne grundlag for tilbud om realkreditlån, såfremt instituttet finder dette forsvarligt. Indgår der i den til grund for støttens beregning godkendte værdi udgifter til løsøre, som ikke omfattes af panteret i fast ejendom, skal disse udgifter fradrages. Det forudsættes, at støttemyndigheden opgør beløbet til brug ved fradraget.

I øvrigt må værdiansættelse af ejendomme til offentlige eller almennyttige formål alene ske under hensyntagen til ejendommens reale værdi, herunder muligheden for ejendommens anvendelse til andet formål.

Værdiansættelse foretages på grundlag af oplysninger om ejendommens grundareal, bygninger, tilbehør, udstyr, rettigheder og forpligtelser samt andre forhold, der påvirker ejendommens værdi, og normalt efter en besigtigelsesforretning.

Endvidere skal foreligge oplysning om ejendommens seneste ansættelse til ejendomsværdi samt fornødne oplysninger til bedømmelse af ejendommens forrentningsmuligheder m.v., jfr. § 3, stk. 3 og 4.

Som grundlag for værdiansættelsen af nybyggede ejendomme og ejendomme, hvori der søges lån til finansiering af om- og tilbygning m.v., jfr. § 3, stk. 5, 6 og 7, skal der desuden foreligge en opgørelse over de samlede byggeomkostninger, herunder grundudgifter (grundkøbesum og modningsudgifter), håndværkerudgifter og øvrige omkostninger (excl. kurstab og indskud). Som grundlag for værdiansættelsen af nybyggede ejendomme, der er opført med salg for øje, og af nybyggede typehuse, der er opført på egen grund, jfr. § 3, stk. 5, skal der foreligge oplysning om købesummen, herunder grundudgifter.

Lån udmåles på grundlag af ansættelsen af ejendommens kontantværdi efter reglerne i §§ 1-5.

Nominelt forrentede lån (nominallån) kan tilbydes som kontantlån eller obligationslån.

Til de formål, der er nævnt i lov om indeksregulerede realkreditlån, kan kontantlån endvidere tilbydes som indekslån. Lånets kontantprovenu skal ligge inden for den maksimale lånegrænse i lov om realkreditinstitutter.

Tilbydes der nominallån i form af kontantlån, skal lånet effektueres i instituttets nominelt højst forrentede obligationsserie. Ydelsen på kontantlån skal fastsættes således, at den bagved liggende obligationsgæld forrentes og amortiseres inden for lånets løbetid.

Indekslån tilbydes på de i lov om indeksregulerede realkreditlån særligt fastsatte vilkår.

Tilbydes der obligationslån, må lånets kontantprovenu beregnet efter kursen på tilbudstidspunktet ikke overstige det kontantlån, der kunne tilbydes.

Lånets størrelse og løbetid fastsættes i øvrigt under iagttagelse af de sikkerhedshensyn, som efter forholdene skønnes nødvendige.

Det skal af lånesagen fremgå, på hvilket grundlag værdiansættelsen og låneudmålingen er foretaget.

Instituttet skal forlange oplyst af låntageren, om der inden for de sidste to år er indhentet lånetilbud fra andre realkreditinstitutter.

Ved tilbud om lån til om- og tilbygning m.v. i henhold til lov om realkreditinstitutter, § 10, stk. 7, 8, 9 og 11, må lånets kontantprovenu ikke overstige 90 pct. af de samlede afholdte og efter instituttets skøn rimelige udgifter til arbejder og leverancer fra virksomheder, der er registreret efter lov om almindelig omsætningsafgift. Herudover kan medtages sædvanlige finansieringsomkostninger, herunder indskud, gebyrer og stempel i forbindelse med lånets optagelse. Kun udgifter til arbejder, der er udført inden for 2 år før afgivelsen af lånetilbud, kan indgå i låneudmålingsgrundlaget, jfr. dog stk. 3. Er der alene afholdt udgifter til materialer, kan disse udgifter kun indgå, hvis materialerne er anvendt til arbejder, der er udført i det nævnte tidsrum. Er der udført eget arbejde, lægges den efter instituttets skøn rimelige værdi heraf til låneudmålingsgrundlaget (de afholdte, rimelige udgifter), jfr. dog stk. 3. Lånet kan i så fald højst udgøre 90 pct. af summen af de to beløb med fradrag af eventuel offentlig støtte. Lånet kan dog ikke overstige de afholdte, rimelige udgifter med fradrag af eventuel offentlig støtte, jfr. stk. 6.

Til de arbejder, der er nævnt i lov om realkreditinstitutter, § 10, stk. 10 og 12, kan lånet udmåles således, at det svarer til samtlige afholdte, rimelige udgifter som nævnt i stk. 1 med fradrag af eventuel offentlig støtte.

Ved låneudmålingen til om- og tilbygning m.v. af parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder, der anvendes til helårsbeboelse for ejeren, jfr. lov om realkreditinstitutter, § 10, stk. 8, kan de afholdte, rimelige udgifter ud over finansieringsomkostninger kun medtages i det omfang, der foreligger dokumentation for, at de er afholdt til virksomheder som nævnt i stk. 1. Lån kan f.eks. dække udgifter til materialer, arbejdsløn og teknikerhonorarer. Derimod kan udgifter til husholdningsmaskiner (hårde hvidevarer) ikke indgå i låneudmålingsgrundlaget, uanset om disse indlægges i ejendommen i forbindelse med om- og tilbygning m.v., jfr. dog stk. 4. Kun udgifter til arbejder, der er udført inden for det sidste år før afgivelsen af lånetilbud, kan medtages ved låneudmålingen til om- og tilbygning m.v. af de nævnte ejendomme. Er der alene afholdt udgifter til materialer, kan disse udgifter kun medtages, hvis materialerne er anvendt til arbejder, der er udført i det nævnte tidsrum. Værdien af eget arbejde kan ikke medtages ved låneudmålingen.

Ved lån til om- og tilbygning m.v. af ejendomme som nævnt i stk. 3 kan husholdningsmaskiner (hårde hvidevarer) indgå i låneudmålingsgrundlaget, hvis den pågældende ejendom er omfattet af en senest den 27. marts 1985 godkendt saneringsplan, vedtaget byfornyelsesbeslutning eller vedtaget boligforbedringsbeslutning. Stk. 3 finder i øvrigt anvendelse på lån til om- og tilbygning m.v. af sådanne ejendomme.

Ved rimelige udgifter og den rimelige værdi af eget arbejde forstås udgifter, respektive værdier, der ikke overstiger, hvad der efter instituttets skøn svarer til sædvanlige rimelige omkostninger ved gennemførelsen af byggearbejder af den pågældende art og kvalitet i ejendomme som den omhandlede.

Ved belåning af allerede behæftede ejendomme skal behæftelsernes nominelle værdi omregnes til kontantværdi ved anvendelse af omregningstabeller, der er fælles for alle institutter, og som udarbejdes med jævne mellemrum efter regler, der godkendes af boligstyrelsen.

Såfremt der på basis af statsskattedirektoratets salgsstatistik for en ejendomskategori kan konstateres væsentlige ændringer i priserne - opgjort for hele landet - kan boligstyrelsen - efter forhandling med Realkreditrådet og statsskattedirektoratet - udarbejde et sæt omregningsfaktorer til brug for realkreditinstitutternes værdiansættelse af eksisterende ejendomme. Et sæt omregningsfaktorer benyttes, indtil der enten foreligger en ny offentlig kontant ejendomsværdi, eller indtil der er udarbejdet et nyt sæt omregningsfaktorer.

Det påhviler instituttet inden lånets berigtigelse at gøre lånsøger opmærksom på, at urigtige angivelser i skemaer, låneansøgning m.v., som har indflydelse på lånets udmåling, betragtes som en svigtende forudsætning, der kan medføre, at lånet opsiges til hel eller delvis indfrielse.

Ved regulering af den i lov om realkreditinstitutter, § 10, stk. 4, nævnte beløbsgrænse på 1,5 mill. kr. afrundes det regulerede beløb til nærmeste hele 100.000 kr.

Ved regulering af det i lov om realkreditinstitutter, § 10, stk. 13, nævnte beløb på 12.000 kr. afrundes til nærmeste hele 1.000 kr.

Denne bekendtgørelse træder i kraft dagen efter offentliggørelsen i Lovtidende. § 3, stk. 5, 1. og 2. pkt. samt § 5, stk. 3, for såvidt angår værdiansættelsen af nybyggede ejendomme træder dog først i kraft den 1. oktober 1985.

Bekendtgørelse nr. 356 af 25. juni 1982 om realkreditinstitutternes kontantværdiansættelse og låneudmåling ophæves.

pre_paragraph I medfør af § 11, stk. 1, i lov om realkreditinstitutter, jfr. lovbekendtgørelse nr. 339 af 12. juli 1983, som senest ændret ved lov nr. 249 af 6. juni 1985, samt § 6 i lov om indeksregulerede realkreditlån, jfr. lovbekendtgørelse nr. 317 af 1. juli 1983, som ændret ved lov nr. 247 af 6. juni 1985, fastsættes:

Boligstyrelsen, den 4. juli 1985, den 4. juli 1985

/H. E. RASMUSSEN Lars Østergaard/