Bekendtgørelse om realkreditinstitutternes værdiansættelse og låneudmåling

Værdiansættelse og låneudmåling foretages under bestyrelsens og direktionens ansvar. Bestyrelsen fastlægger de generelle direktiver under iagttagelse af reglerne i loven og denne bekendtgørelse, og det påhviler direktionen i overensstemmelse hermed at sikre en betryggende værdiansættelse og låneudmåling i de enkelte lånesager.

Værdiansættelse og låneudmåling sker efter et kontantprincip. Instituttet ansætter en rimelig kontant værdi for ejendommen uden hensyn til ejendommens prioriteringsforhold og udmåler lånet på grundlag heraf, således at kontantprovenuet ligger inden for lovens maksimale lånegrænse for pågældende ejendomskategori og låneformål.

Værdiansættelse sker ud fra det princip, som for den pågældende ejendomskategori og det pågældende låneformål giver den laveste værdi, jf. dog §§ 8 og 9.

Ansættelsen af pantets værdi må ikke overstige, hvad der efter instituttets bedste skøn er ejendommens rimelige kontante handelsværdi. Værdiansættelsen skal ligge inden for det beløb, som en kyndig erhverver med kendskab til de stedlige pris- og markedsforhold for ejendomme af den pågældende art og med lignende størrelse, kvalitet og udstyr, må skønnes kontant at ville betale for ejendommen. Skønnes forholdene at betinge en særlig knaphedspris, skal der ved værdiansættelsen ses bort herfra. Ved værdiansættelsen skal tages hensyn til en eventuel risiko for ændringer i markedsforhold eller strukturændringer.

Ved håndværks-, industri-, gartneri- og landbrugsejendomme skal der ved værdiansættelsen og låneudmålingen tages hensyn til ejendommens og virksomhedens karakter og kreditværdighed samt pantets mulige anden anvendelse end den, der finder sted på tidspunktet for långivningen. Værdiansættelsen skal ske efter retningslinier fastlagt efter forhandlinger med enhedsprioriteringsinstitutterne og specialinstitutterne.

Ved værdiansættelsen af kontor- og forretningsejendomme samt private udlejningsejendomme til helårsbeboelse skal foretages en rentabilitetsberegning efter bestemmelserne i §§ 6 og 7.

Værdiansættelse for nybyggede ejendomme kan ikke overstige de oplyste faktiske byggeomkostninger, herunder grundudgifter og øvrige omkostninger, med tillæg af værdien af eget arbejde. For nybyggede ejendomme, der er opført med salg for øje, og for nybyggede typehuse, der er opført på egen grund, kan værdiansættelsen ikke overstige den oplyste købesum, herunder grundudgifter.

Værdiansættelsen for nybyggede ejendomme skal altid ligge inden for en sådan rimelig anskaffelsessum, som instituttet skønner, en ejendom som den pågældende kan opføres for ved anvendelse af rationelle byggemetoder. I anskaffelsessummen kan grundudgiften højst indgå med den faktisk erlagte købesum omregnet til kontant værdi med tillæg af modningsudgifter afholdt efter købet. Er grunden erhvervet af låntageren på et tidligere tidspunkt end 2 år før byggeriets påbegyndelse, kan dog indgå den senest offentliggjorte ejendomsværdi.

Værdiansættelse ved lån til ejerskifte kan ikke overstige den konstaterede købesum.

Den i § 3, stk. 3, nævnte rentabilitetsberegning foretages ved at multiplicere ejendommens årlige nettoleje, jf. stk. 2-6, med en kapitaliseringsfaktor for den pågældende ejendomskategori, jf. stk. 7 samt bilaget til bekendtgørelsen.

Nettolejen er ejendommens lejeindtægt (bruttolejen i henhold til lejekontrakt, lejeliste eller lignende) med fradrag af driftsudgifterne. For ejendomme, der er omfattet af lov om midlertidig regulering af boligforholdene, opgøres driftsudgifterne til de i denne lovs § 8 nævnte udgifter, idet der dog kan ses bort fra henlæggelser til fornyelser i det omfang, dette skønnes rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. For øvrige private udlejningsejendomme til beboelse lægges de faktiske driftsudgifter til grund bortset fra vedligeholdelsesudgifterne, hvor de i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og i lov om leje anførte hensættelser lægges til grund. For kontor- og forretningsejendomme lægges de faktiske driftsudgifter til grund. Det er den faktiske bruttoleje og de faktiske driftsudgifter på det tidspunkt, hvor lånetilbuddet afgives, som skal lægges til grund ved beregningen, jf. dog stk. 3-6. Bruttolejen må dog ikke overstige den bruttoleje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende ejendomme med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Driftsudgifterne må ikke sættes lavere end de driftsudgifter, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende ejendomme med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Aftalte lejestigninger eller varslede lejestigninger, som lejerne ikke rettidigt har gjort eller kan gøre indsigelse imod, kan lægges til grund for fastsættelsen af bruttolejen, dog maksimalt med 2 års lejestigninger og med en stigningstakt, der ikke overstiger den på lånetilbudstidspunktet aktuelle årlige stigningstakt i nettoprisindekset.

Såfremt nettolejen ikke kan beregnes ud fra forelagt dokumentation, fx når ejendommen kun er delvist udlejet, eller ejeren selv benytter hele ejendommen, fastsættes nettolejen til et beløb svarende til den nettoleje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende ejendomme med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Såfremt lejeaftalen m.v. er indgået imellem parter, som ikke er økonomisk eller på anden måde interessemæssigt uafhængige af hinanden, skal instituttet udvise særlig omhyggelighed og nøje påse, at nettolejen ikke overstiger den nettoleje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende ejendomme med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Nettolejen efter stk. 2 kan forhøjes med et tillæg svarende til forrentningen af faktisk forudbetalt leje eller depositum i henhold til bestemmelserne herom i lov om leje. Forrentningen må dog ikke overstige den rente, der anvendes ved beregningen af kapitaliseringsfaktorerne, jf. stk. 8 samt bilaget til bekendtgørelsen.

Rentabilitetsberegningen efter § 6 kan for private udlejningsejendomme til helårsbeboelse, hvori udlejeren har sin bopæl eller som indeholder et lejemål, der er ledigt i overensstemmelse med lejelovgivningens regler eller indeholder et lejemål, der er tidsbestemt, og som ifølge lejeaftalen ophører inden 2 år, forhøjes med et tillæg svarende til 75 pct. af værdien af en ejerlejlighed af samme størrelse og stand i det pågældende område. Såfremt dette tillæg medtages i rentabilitetsberegningen skal nettolejen nedbringes med den pågældende lejligheds leje, mens driftsudgifterne bibeholdes uændret.

Rentabilitetsberegningen efter §§ 6 og 7, stk. 1, kan for den udlejede del (restejendommen) i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder til helårsbeboelse, erstattes af en værdiansættelse svarende til 50 pct. af værdien af et tilsvarende antal ikke-udlejede ejerlejligheder af samme størrelse og stand i området. Det er dog en forudsætning, at restejendommen består af mindst 15 udlejede lejligheder, der ejes af samme udlejer.

Ved kontor- og forretningsejendomme kan værdien af ejendommen i ganske særlige tilfælde, fx når lejen er omsætningsbestemt, sættes højere end værdien af rentabilitetsberegningen efter §§ 6 og 7. I så fald skal instituttet indberette dette til Boligstyrelsen tillige med en fyldestgørende begrundelse for overskridelsen af rentabilitetsberegningen.

Ved nybyggeri af indeksfinansierede private udlejningsejendomme til helårsbeboelse kan opførelsesomkostningerne uanset rentabilitetsberegningen efter §§ 6 og 7 lægges til grund for værdiansættelsen, såfremt instituttet skønner, at udgifterne er rimelige, jf. § 4, stk. 2.

Ved lån til ejerskifte i private udlejningsejendomme til helårsbeboelse kan værdien af ejendommen uanset rentabilitetsberegningen efter §§ 6 og 7 ansættes svarende til den senest offentliggjorte ejendomsværdi, såfremt instituttet skønner, at denne værdi på det tidspunkt, hvor lånetilbuddet afgives, er et rimeligt udtryk for ejendommens værdi, jf. § 3, stk. 1.

Ved lån til forbedring ved om- og tilbygning samt vedligeholdelse og opretning af private udlejningsejendomme til helårsbeboelse kan værdien af ejendommen efter arbejdernes udførelse uanset rentabilitetsberegningen efter §§ 6 og 7 ansættes til den værdi, der efter instituttets bedste skøn er ejendommens rimelige kontante handelsværdi, jf. § 3, stk. 1. Instituttets værdiansættelse, herunder de udførte arbejders værdiforøgelse, skal på forlangende kunne dokumenteres i form af regninger m.v., jf. § 12, stk. 7.

Såfremt en privat udlejningsejendom til helårsbeboelse, som indeholder mindst 6 boliger, overtages af lejerne med henblik på dannelse af en andelsboligforening, kan værdien af ejendommen uanset rentabilitetsberegningen efter §§ 6 og 7 ansættes svarende til den faktiske overdragelsessum.

Ved nybyggeri af ejendomme, hvortil der i henhold til særlig lovgivning ydes offentlig støtte (herunder garanti fra stat eller kommune til sikring af ejendommens yderste finansieringsmidler), kan den til grund for støttens beregning godkendte værdi af ejendommen, danne grundlag for tilbud om realkreditlån, såfremt instituttet finder dette forsvarligt. Indgår der i den til grund for støttens beregning godkendte værdi udgifter til løsøre, som ikke omfattes af panteret i fast ejendom, skal disse udgifter fradrages. Det forudsættes, at støttemyndighederne opgør beløbet til brug ved fradraget.

I øvrigt må værdiansættelse af ejendomme til offentlige eller almennyttige formål alene ske under hensyntagen til ejendommens reale værdi, herunder muligheden for ejendommens anvendelse til andet formål.

I forbindelse med værdiansættelsen af ejendomme, hvori der søges lån til finansiering af forbedring ved om- og tilbygning, herunder energibesparende foranstaltninger, skal foretages en ansættelse af den kontantværdi, hvormed forbedringen har forøget ejendommens kontantværdi efter forbedringens udførelse.

Værdiansættelsen for parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder til helårsbeboelse for ejeren samt fritidshuse kan ved lån som nævnt i stk. 1 dog ikke overstige den senest offentliggjorte ejendomsværdi med tillæg af værdien af de udførte om- og tilbygninger m.v. Sidstnævnte tillæg kan ikke overstige de dokumenterede udgifter til om- og tilbygninger m.v., jf. § 13, stk. 2.

Værdiansættelsen for parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder til helårsbeboelse for ejeren samt fritidshuse kan ved lån til vedligeholdelse og opretning, der ikke forøger ejendommens værdi, samt ved tillægslån (lån som ikke er knyttet til finansiering af ejerskifte eller investeringer i den ejendom, der belånes), jf. lov om realkreditinstitutter § 10, stk. 1, nr. 3, ikke overstige den senest offentliggjorte ejendomsværdi.

Ved værdiansættelsen af ejendomme, der udover de i stk. 2 og 3 nævnte former for beboelse benyttes til andet formål, fordeles den senest offentliggjorte ejendomsværdi i forbindelse med lån som nævnt i stk. 2 og 3 på ejendommens enkelte dele i samme forhold, som værdiansættelsen før eventuelle forbedringer er fordelt på disse dele, jf. § 12, stk. 2. Værdien af den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, kan herefter ikke overstige den del af den offentlige ejendomsværdi, der vedrører denne beboelsesdel, for lån som nævnt i stk. 2 med det heri nævnte tillæg. Tillægget af værdien af om- og tilbygninger m.v. kan ikke overstige de dokumenterede udgifter til den del af om- og tilbygningen m.v., der vedrører beboelsesdelen.

Værdiansættelse foretages på grundlag af oplysninger om ejendommens grundareal, bygninger, tilbehør, udstyr, rettigheder og forpligtelser samt andre forhold, der påvirker ejendommens værdi, og altid efter en besigtigelsesforretning.

Endvidere skal foreligge oplysning om ejendommens senest offentliggjorte ejendomsværdi samt fornødne oplysninger til bedømmelse af ejendommens forrentningsmuligheder m.v., jf. § 3, stk. 2 samt §§ 6 og 7.

Som grundlag for værdiansættelsen af nybyggede ejendomme og ejendomme, hvori der søges lån til finansiering af om- og tilbygning m.v., jf. §§ 4 og 10, skal der desuden foreligge en specificeret opgørelse over de samlede faktiske byggeomkostninger, herunder grundudgifter (grundkøbesum og modningsudgifter), håndværkerudgifter og øvrige omkostninger (excl. kurstab og indskud). Som grundlag for værdiansættelsen af nybyggede ejendomme, der er opført med salg for øje, og af nybyggede typehuse, der er opført på egen grund, jf. § 4, skal der foreligge oplysninger om købesummen, herunder grundudgifter. Hvis nybyggede ejendomme, der er opført med salg for øje, sælges til en pris, der er lavere end den ved lånets bevilling ansatte værdi, skal instituttet kræve lånet nedbragt, så det opnår sikkerhed inden for lånegrænsen, jf. § 12, stk. 4 og 5.

Lån udmåles på grundlag af ansættelsen af ejendommens kontantværdi efter reglerne i §§ 1-11.

For ejendomme, der anvendes til flere formål, fastsættes værdien særskilt for ejendommens enkelte dele, bestemt efter disses anvendelsesformål, jf. dog lov om realkreditinstitutter, § 16, stk. 4 og 5. Endvidere udmåles lånet særskilt for ejendommens enkelte dele, jf. § 15, stk. 3.

Lånet må ikke udmåles, så de årlige ydelser på det tilbudte realkreditlån og foranstående prioriteter overstiger nettolejen opgjort efter § 6, stk. 2-6. Såfremt nettolejen er beregnet efter § 7, stk. 1, 2. pkt., kan der dog ses bort fra den del af ydelsen, der kan henføres til tillægget til rentabilitetsberegningen i § 7, stk. 1, 1. pkt.

Nominelt forrentede lån (nominallån) kan kun tilbydes som obligationslån. Lånets kontantprovenu beregnet efter kursen på tilbudstidspunktet skal ligge inden for den maksimale lånegrænse for pågældende ejendomskategori og låneformål i lov om realkreditinstitutter.

Indekslån til de formål, der er nævnt i lov om indeksregulerede realkreditlån, tilbydes som kontantlån på de i loven særligt fastsatte vilkår. Lånets kontantprovenu beregnet efter kursen på tilbudstidspunktet skal ligge inden for den maksimale lånegrænse for pågældende ejendomskategori og låneformål i lov om realkreditinstitutter.

Lånets størrelse og løbetid fastsættes i øvrigt under iagttagelse af de sikkerhedshensyn, som efter forholdene skønnes nødvendige.

Det skal af lånesagen klart fremgå, på hvilket grundlag værdiansættelsen og låneudmålingen er foretaget.

Instituttet skal, inden der afgives bindende lånetilbud, i form af en af låntageren (eller dennes bemyndigede) underskrevet ansøgning om lån, forlange oplyst, om der inden for de sidste to år er indhentet lånetilbud fra andre realkreditinstitutter. Indtil videre finder bestemmelsen dog ikke anvendelse for ejerboliger (ejendomme til helårsbeboelse enten til brug for ejeren eller opført med salg for øje samt fritidshuse). Boligstyrelsen kan med en måneds varsel ophæve sidstnævnte undtagelse.

Ved tilbud om lån til om- og tilbygning m.v. til udlejningsejendomme og andelsboliger til helårsbeboelse samt kontor- og forretningsejendomme og hoteller, må lånets kontantprovenu ikke overstige 90 pct. af de afholdte og efter instituttets skøn rimelige udgifter til arbejder og leverancer fra virksomheder, der er registreret efter lov om almindelig omsætningsafgift, jf. lov om realkreditinstitutter, § 10, stk. 8. Herudover kan medtages afholdte rimelige finansieringsomkostninger, herunder indskud, gebyrer og stempel i forbindelse med lånets optagelse. Kun udgifter til arbejder, der er udført inden for 2 år før afgivelsen af lånetilbud, kan indgå i låneudmålingsgrundlaget. Er der alene afholdt udgifter til materialer, kan disse udgifter kun indgå, hvis materialerne er anvendt til arbejder, der er udført i det nævnte tidsrum. Er der udført eget arbejde, lægges den efter instituttets skøn rimelige værdi heraf til låneudmålingsgrundlaget (de afholdte, rimelige udgifter). Lånet kan i så fald højst udgøre 90 pct. af summen af de to beløb.

Ved tilbud om lån til om- og tilbygning m.v. til ejendomme til helårsbeboelse enten til brug for ejeren eller opført med salg for øje samt fritidshuse, jf. lov om realkreditinstitutter, § 10, stk. 9, må lånets kontantprovenu ikke overstige 80 pct. af de afholdte og efter instituttets skøn rimelige udgifter. Udover afholdte rimelige finansieringsomkostninger kan de nævnte udgifter kun indgå i låneudmålingsgrundlaget i det omfang, der foreligger dokumentation for, at de er afholdt til virksomheder som nævnt i stk. 1. Foreligger der ikke dokumentation for finansieringsomkostninger, kan disse højst medregnes med et beløb, der udgør 10 pct. af regningsbeløbet, jf. stk. 6. Kun udgifter til arbejder, der er udført inden for det sidste år før afgivelsen af lånetilbud, kan medtages ved låneudmålingen til om- og tilbygning m.v. af de nævnte ejendomme. Er der alene afholdt udgifter til materialer, kan disse udgifter kun medtages, hvis materialerne er anvendt til arbejder, der er udført i det nævnte tidsrum. Værdien af eget arbejde kan ikke medtages ved låneudmålingen.

Til boligforbedringsarbejder i henhold til lov om realkreditinstitutter, § 10, stk. 12, og energibesparende arbejder i henhold til lov om realkreditinstitutter, § 10, stk. 16, kan lånet udmåles således, at det svarer til samtlige afholdte, rimelige udgifter som nævnt i stk. 1.

Ved rimelige udgifter og den rimelige værdi af eget arbejde forstås udgifter, respektive værdier, der ikke overstiger, hvad der efter instituttets skøn svarer til sædvanlige rimelige omkostninger ved gennemførelsen af byggearbejder af den pågældende art og kvalitet i ejendomme som den omhandlede.

I låneudmålingsgrundlaget skal fragå eventuel offentlig støtte, som dækker en del af de afholdte udgifter til gennemførelse af det byggearbejde, der søges belånt.

Dokumentationskravet i stk. 2 betyder, at daterede, egentlige regninger - eller kopier heraf - der specificeret viser de enkelte udgiftsposter for de udførte arbejder, skal vedlægges låneansøgningen, medmindre der søges forhåndslån. I så fald skal regninger - eller kopier heraf - være indsendt til instituttet inden den endelige regulering af lånebeløbet. Det skal fremgå, hvem der har udstedt regningen, der skal være udstedt til lånsøger. Regninger dateret mere end 11/2 år før låneansøgningstidspunktet, kan ikke medtages. Inden lån til om- og tilbygning m.v. kan udbetales, skal instituttet i øvrigt påse, at lånsøger har tilvejebragt tilstrækkelige oplysninger til bedømmelse af de udgifter, der danner grundlag for låneudmålingen, herunder oplysninger om eventuel offentlig støtte.

Ved lån til opførelse, herunder opførelse med salg for øje, samt ved lån til om- og tilbygning m.v. af parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder til helårsbeboelse for ejeren samt fritidshuse kan udgifter til husholdningsmaskiner (hårde hvidevarer) ikke indgå i låneudmålingsgrundlaget, jf. dog stk. 2.

Ved lån til om- og tilbygning m.v. af ejendomme som nævnt i stk. 1 kan husholdningsmaskiner (hårde hvidevarer) indgå i låneudmålingsgrundlaget, hvis den pågældende ejendom er omfattet af en senest den 27. marts 1985 godkendt saneringsplan, vedtaget byfornyelsesbeslutning eller vedtaget boligforbedringsbeslutning. § 12, stk. 2, finder i øvrigt anvendelse på lån til om- og tilbygning m.v. af sådanne ejendomme.

Ved belåning af allerede behæftede ejendomme skal behæftelsernes nominelle værdi omregnes til kontantværdi ved anvendelse af omregningstabeller, der er fælles for alle institutter, og som udarbejdes efter regler, der godkendes af Boligstyrelsen.

Instituttet kan ved låneudmåling se bort fra ejerpantebreve, skadesløsbreve og pantstiftende deklarationer til ejerlejlighedsforeninger, grundejerforeninger eller lignende, der tilsammen ikke overstiger 15.000 kr. Ved større beløb medregnes de med hele hovedstolen til pari. Beløbsgrænsen svarer til det af Danmarks Statistik pr. 1. januar 1981 beregnede byggeomkostningsindeks for en montagebygget ejendom og reguleres efter reglerne i realkreditlovens § 10, stk. 4, idet der afrundes til nærmeste hele 1.000 kr.

Ved belåning af ejendomme, der anvendes til flere formål, fordeles eksisterende behæftelser på ejendommens enkelte dele i samme forhold, som værdiansættelsen er fordelt på disse. Eksisterende lån, der kan dokumenteres at være ydet til et bestemt anvendelsesformål, henregnes dog til den del af ejendommen, som benyttes til dette formål.

Det påhviler instituttet inden lånets berigtigelse at gøre lånsøger opmærksom på, at urigtige angivelser i skemaer, låneansøgninger m.v., herunder manglende oplysning om, at der inden for de sidste to år er indhentet lånetilbud fra andre realkreditinstitutter, jf. § 12, stk. 8, som har indflydelse på lånets udmåling, betragtes som en svigtende forudsætning, der kan medføre, at lånet opsiges til hel eller delvis indfrielse.

Ved regulering af den i lov om realkreditinstitutter, § 10, stk. 4, nævnte beløbsgrænse på 1,5 mio. kr. afrundes det regulerede beløb til nærmeste hele 100.000 kr.

Ved regulering af det i lov om realkreditinstitutter, § 10, stk. 17 nævnte beløb på 12.000 kr. afrundes til nærmeste hele 1.000 kr.

Denne bekendtgørelse træder i kraft den 4. marts 1989.

Bekendtgørelse nr. 332 af 4. juli 1985, som ændret ved bekendtgørelserne nr. 169 af 20. marts 1986 og nr. 672 af 3. oktober 1986, om realkreditinstitutternes værdiansættelse og låneudmåling ophæves samtidigt.

pre_paragraph I medfør af § 11, stk. 1, i lov om realkreditinstitutter jf. lovbekendtgørelse nr. 547 af 14. august 1986, som senest ændret ved lov nr. 831 af 21. december 1988 samt § 6 i lov om indeksregulerede realkreditlån, jf. lovbekendtgørelse nr. 437 af 27. juni 1986, som senest ændret ved lov nr. 831 af 21. december 1988, fastsættes:

Boligstyrelsen, den 15. februar 1989, den 15. februar 1989

/H. E. RASMUSSEN Lars Østergaard/

Bilag

Beregning af kapitaliseringsfaktorerne

Beregningen af disse faktorer foregår på grundlag af nedennævnte formler, hvor »K« er kapitaliseringsfaktoren for kontor- og forretningsejendomme, »k« er kapitaliseringsfaktoren for private udlejningsejendomme til helårsbeboelse, og »i« fastsættes som 2 gange den effektive halvårlige rente med 3 decimaler for nominelt fastforrentede obligationer med en restløbetid på 20 år. Kapitaliseringsfaktoren for de 2 ejendomskategorier beregnes afrundet til 1 decimal.

a) Kontor- og forretningsejendomme: K = 1/i x 1,2

b) Private udlejningsejendomme til helårsbeboelse: k = 1/i