Bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse

Værdiansættelse til realkreditbelåning foretages under bestyrelsens og direktionens ansvar. Bestyrelsen fastlægger de generelle retningslinier under iagttagelse af reglerne i loven og denne bekendtgørelse. Det påhviler direktionen i overensstemmelse hermed at sikre en betryggende værdiansættelse i de enkelte lånesager.

Værdiansættelse sker på kontantbasis. Instituttet ansætter en rimelig kontant værdi for ejendommen uden hensyn til ejendommens prioriteringsforhold.

Det skal af lånesagen klart fremgå, på hvilket grundlag værdiansættelsen er foretaget.

Ansættelsen af pantets værdi må ikke overstige, hvad der efter instituttets bedste skøn er ejendommens rimelige kontante handelsværdi, uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb, jf. dog stk. 2 og § 17. Værdiansættelsen skal ligge inden for det beløb, som en kyndig erhverver med kendskab til de stedlige pris- og markedsforhold for ejendomme af den pågældende art og med lignende størrelse, kvalitet og udstyr, må skønnes kontant at ville betale for ejendommen. Skønnes forholdene at betinge en særlig knaphedspris, skal der ved værdiansættelsen ses bort herfra. Ved værdiansættelsen skal tages hensyn til en eventuel risiko for ændringer i markedsforhold eller strukturændringer.

Ved nybyggeri, forbedringer ved om- og tilbygning samt vedligeholdelse og opretning af ejendomme, ejet af stat eller kommune, kan de faktiske udgifter hertil lægges til grund ved værdiansættelsen, såfremt instituttet skønner dem rimelige.

Værdiansættelse sker på grundlag af panterettens omfang, jf. tinglysningslovens §§ 37 og 38, jf. dog § 19 og § 24, stk. 2, og altid efter en besigtigelse. Dog kan alene vej- og trafikanlæg, der er accessoriske til bygninger, medtages.

Realkreditinstituttet skal før endelig værdiansættelse af nyopførte eller forbedrede ejendomme være i besiddelse af dokumentation for udgifterne til det udførte arbejde i form af fakturaer, revisorattesterede byggeregnskaber eller lignende. Såfremt denne dokumentation ikke foreligger på tilbudstidspunktet, påhviler det instituttet i lånetilbudet at tage forbehold om, at lånets udbetaling forudsætter modtagelse af udgiftsdokumentation, der efter instituttets skøn giver mulighed for udbetaling af det tilbudte lån.

Værdiansættelse foretages endvidere på grundlag af oplysninger om ejendommens grundareal, bygninger, tilbehør, udstyr, rettigheder og forpligtelser. Der skal endvidere foreligge oplysning om ejendommens senest offentliggjorte ejendomsværdi samt fornødne oplysninger til bedømmelse af ejendommens forrentningsmuligheder m.v., jf. §§ 11-14, 21 og 23-24, samt andre forhold, der påvirker ejendommens værdi.

Såfremt nybyggede ejendomme, der er opført med salg for øje, sælges til en pris, der er lavere end den ved lånets bevilling ansatte værdi, skal realkreditinstituttet straks kræve lånet nedbragt, så det i forhold til den kontante salgspris opnår sikkerhed inden for lånegrænsen for den pågældende ejendomskategori.

Hvis værdien af en ejendom til udleje er ansat ved hjælp af en skønnet normbruttoleje, jf. § 12, stk. 2 og § 21, stk. 1, og denne ikke opnås, skal instituttet straks kræve lånet nedbragt, så det under hensyntagen til den faktisk opnåede nettoleje opnår sikkerhed inden for lånegrænsen for den pågældende ejendomskategori. Såfremt mindst 80 pct. af etagearealet er udlejet, kan værdien af ejendommens uudlejede areal ansættes på basis af en forholdsmæssig andel af bruttolejen for det udlejede areal i henhold til indgåede kontrakter.

Realkreditinstituttet skal i selve lånetilbudet tage forbehold om, at realkreditlånet kan kræves nedbragt i tilfælde, der omfattes af stk. 1 og 2, og skal endvidere sikre sig mulighed for en sådan nedbringelse enten ved etablering af depot for hele provenuet eller selvskyldnergaranti for lånets nedbringelse fra pengeinstitut eller fra et skadesforsikringsselskab, der har koncession hertil.

Depot- eller garantifrigivelse i tilfælde omfattet af stk. 1, kan først ske, når der er opnået en salgspris ved handel mellem uafhængige parter.

Såfremt realkreditinstituttet overtager ejendomme, der er opført med salg for øje, før salg, skal lån ved instituttets videresalg have sikkerhed inden for lånegrænsen for den pågældende ejendomskategori.

Det påhviler instituttet i selve lånetilbudet at gøre lånsøger opmærksom på, at urigtige angivelser i skemaer, låneansøgninger m.v., som har indflydelse på værdiansættelsen, betragtes som en svigtende forudsætning, der kan medføre, at lånet opsiges til hel eller delvis indfrielse. Der skal endvidere tages forbehold herom i pantebrevet. Ejerboliger og fritidshuse

Værdiansættelse sker ud fra det princip, som for det pågældende låneformål giver den laveste værdi.

Værdiansættelsen af nybyggede ejerboliger til helårsbeboelse samt fritidshuse kan ikke overstige de oplyste faktiske byggeomkostninger, herunder grundudgifter og øvrige omkostninger, med tillæg af værdien af eget arbejde. For nybyggede ejendomme, der er opført med salg for øje, og for nybyggede typehuse, der er opført på egen grund, kan værdiansættelsen ikke overstige den oplyste købesum, herunder grundudgifter.

Værdiansættelsen af nybyggede ejerboliger til helårsbeboelse samt fritidshuse skal altid ligge inden for en sådan rimelig anskaffelsessum, som instituttet skønner, en ejendom som den pågældende kan opføres for ved anvendelse af rationelle byggemetoder. I anskaffelsessummen kan grundens værdi i handel og vandel indgå.

Som grundlag for værdiansættelsen af nybyggede ejerboliger til helårsbeboelse og fritidshuse, skal der foreligge en specificeret opgørelse over de samlede faktiske byggeomkostninger, herunder grundudgifter (grundkøbesum og modningsudgifter), håndværkerudgifter og øvrige omkostninger (ekskl. kurstab og indskud). Som grundlag for værdiansættelsen af nybyggede typehuse, der er opført på egen grund, jf. stk. 1 og 2, skal der foreligge oplysninger om købesummen, herunder grundudgifter.

Værdiansættelsen ved lån til ejerskifte af ejerboliger til helårsbeboelse og fritidshuse kan ikke overstige den konstaterede kontante købesum i henhold til slutseddel eller skøde. Der skal ved beregning af den kontante købesum ses bort fra sælgerpantebreve, hvor tilbagebetalingsvilkårene ikke er endeligt fastlagte. Private beboelsesejendomme til udlejning

Ved værdiansættelse af private udlejningsejendomme til helårsbeboelse skal der foretages en rentabilitetsberegning efter bestemmelserne i §§ 11-15, der danner maksimum for værdiansættelsen.

Rentabilitetsberegningen foretages ved at multiplicere ejendommens årlige nettoleje, jf. §§ 12-14, med en kapitaliseringsfaktor, jf. stk. 2, samt bilaget til bekendtgørelsen.

Kapitaliseringsfaktoren fastsættes månedligt på grundlag af bilaget til bekendtgørelsen. Beregningen foretages af Realkreditrådet. Realkreditrådet sender den anden hverdag i måneden meddelelse om faktoren til realkreditinstitutterne samt Finanstilsynet. Ved større renteudsving kan der ske ekstraordinær ændring af kapitaliseringsfaktoren i overensstemmelse med gældende regler for omregning ved kontant vurdering, jf. Boligministeriets bekendtgørelse om udmåling af realkreditlån.

Nettolejen er ejendommens lejeindtægt (bruttolejen i henhold til lejekontrakt, lejeliste eller lignende) med fradrag af driftsudgifterne.

Såfremt nettolejen ikke kan beregnes ud fra forelagt dokumentation, f.eks. når ejendommen kun er delvist udlejet, fastsættes henholdsvis bruttolejen og drifttsudgifterne til beløb højst svarende til, hvad der er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende ejendomme med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. § 5, stk. 2. Forventede lejestigninger kan ikke medtages.

Nettolejen efter stk. 1 kan forhøjes med et tillæg svarende til forrentningen af faktisk forudbetalt leje eller depositum i henhold til bestemmelserne herom i lov om leje. Forrentningen kan ikke overstige den rente, der anvendes ved beregningen af kapitaliseringsfaktoren, jf. § 11, stk. 2, samt bilaget til bekendtgørelsen.

Såfremt der i henhold til lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring ydes driftsstøtte til ejendommen, kan nettolejen efter stk. 1 forhøjes med et særligt tillæg. Tillægget til nettolejen kan maksimalt udgøre den del af driftsstøtten, der ydes i forhold til forøgelsen af ejendommens leje- eller brugsværdi.

Såfremt lejeaftalen mv. er indgået imellem parter, som ikke er økonomisk eller på anden måde interessemæssigt uafhængige af hinanden, skal instituttet udvise særlig omhyggelighed og nøje påse, at nettolejen ikke overstiger den nettoleje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende ejendomme med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Det er den faktiske bruttoleje og de faktiske driftsudgifter på det tidspunkt, hvor lånetilbudet afgives, som skal lægges til grund ved beregningen, jf. dog stk. 2, samt § 12, stk. 2. Bruttolejen må dog ikke overstige den bruttoleje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende ejendomme med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Aftalte lejestigninger eller varslede lejestigninger, som lejerne ikke rettidigt har gjort eller kan gøre indsigelse imod, kan lægges til grund for fastsættelsen af bruttolejen, dog maksimalt med 2 års lejestigninger og med en stigningstakt, der ikke overstiger den på lånetilbudstidspunktet aktuelle årlige stigningstakt i nettoprisindekset.

For ejendomme, der er omfattet af lov om midlertidig regulering af boligforholdene, opgøres driftsudgifterne til de i denne lovs § 8 nævnte udgifter, idet der dog kan ses bort fra henlæggelser til fornyelser i det omfang, dette skønnes rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

For øvrige private udlejningsejendomme til beboelse lægges de faktiske driftsudgifter til grund bortset fra vedligeholdelsesudgifterne, idet de i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og i lov om leje anførte hensættelser lægges til grund.

Endvidere må driftsudgifterne ikke sættes lavere end de driftsudgifter, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende ejendomme.

Hvis udlejeren af en privat udlejningsejendom til helårsbeboelse har sin bopæl i ejendommen, eller ejendommen indeholder et lejemål, der er ledigt i overensstemmelse med lejelovgivningens regler, eller ejendommen indeholder et lejemål, der er tidsbestemt, og som ifølge lejeaftalen ophører inden 2 år, kan resultatet af rentabilitetsberegningen forhøjes med et tillæg svarende til 75 pct. af værdien af en ejerlejlighed af samme størrelse og stand i det pågældende område. Såfremt dette tillæg medtages i rentabilitetsberegningen, skal nettolejen nedbringes med den pågældende lejligheds bruttoleje, mens driftsudgifterne bibeholdes uændret.

Rentabilitetsberegningen kan for den udlejede del (restejendommen) i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder til helårsbeboelse, erstattes af en værdiansættelse svarende til 50 pct. af værdien af et tilsvarende antal ikke-udlejede ejerlejligheder af samme størrelse og stand i området. Det er dog en forudsætning, at restejendommen består af mindst 15 udlejede lejligheder, der ejes af samme udlejer.

Ved værdiansættelsen af private udlejningsejendomme til helårsbeboelse med indekslån efter lov om indeksregulerede realkreditlån § 2, stk. 1, nr. 9, eller realkreditlovens § 29, stk. 2, kan de faktiske opførelsesomkostninger og værdiforøgende forbedringsudgifter med fradrag af refusionsberettigede afgifter uanset rentabilitetsberegningen efter §§ 11-15 lægges til grund for værdiansættelsen, såfremt instituttet skønner, at udgifterne er et rimeligt udtryk for ejendommens værdi, jf. § 3, stk. 1. Almennyttigt boligbyggeri, ungdoms- og ældreboliger samt private andelsboliger

Ved nybyggeri af almennyttigt boligbyggeri, ungdoms- og ældreboliger samt private andelsboliger kan de til brug for beregning af offentlige tilskud godkendte anskaffelsespriser lægges til grund for værdiansættelsen.

Ved andre låneformål kan værdien af ejendommen ansættes til den værdi, der efter instituttets bedste skøn er ejendommens rimelige kontante handelsværdi. Industri- og håndværksejendomme

Værdien af håndværks- og industriejendomme kan højst ansættes til genopførelsesomkostningerne eksklusiv moms, svarende til gængse priser for byggeri af tilsvarende kvalitet i området. Genopførelsesomkostninger kan dog kun lægges til grund, såfremt dette er forsvarligt under hensyn til ejendommens stand, karakter og indtjeningsevne samt pantets mulige anden anvendelse end den, der finder sted på tidspunktet for långivningen. Er muligheden for anden anvendelse ringe, kan pantets værdi kun ansættes til genopførelsesomkostningerne med behørigt fradrag for ejendommens stand og karakter, hvis virksomhedens kreditværdighed gør det rimeligt. Er såvel muligheden for pantets anden anvendelse som virksomhedens kreditværdighed ringe, skal belåningsværdien ansættes til realisationsværdien.

Ved værdiansættelsen af industri- og håndværksejendomme, der ikke helt eller delvist anvendes af ejeren eller et med ejeren koncernforbundet selskab, skal der endvidere foretages en rentabilitetsberegning efter bestemmelserne i §§ 13-15, der ligesom værdiansættelsen efter stk. 1 danner maksimum for værdiansættelsen, jf. dog § 19.

Værdiansættelsen af industri- og håndværksejendomme sker på grundlag af ejendommens grund og bygninger. IRF Industrifinansiering A/S kan dog medtage værdien af medpantsatte maskiner og andet tilbehør, herunder ledningsnet. Kollektive energiforsyningsanlæg

Værdiansættelse af kollektive energiforsyningsanlæg sker efter reglerne i realkreditlovens § 42, stk. 2. Kontor- og forretningsejendomme

Ved værdiansættelse af kontor- og forretningsejendomme skal der foretages en rentabilitetsberegning efter bestemmelserne i §§ 13-15, der danner maksimum for værdiansættelsen.

Ved værdiansættelse af hoteller, restauranter, kursusejendomme, feriecentre m.v. skal instituttet kritisk efterprøve lånsøgers budgetforudsætninger. Specielt skal de forudsatte enhedspriser og belægningsprocenter samt overskudsprocenterne på værelser, restaurant m.v. nøje vurderes. Herefter foretages en rentabilitetsberegning, der danner maksimum for værdiansættelsen, ved at multiplicere det aktuelle årlige nettooverskud før renter og afskrivninger med en kapitaliseringsfaktor, jf. § 13, stk. 2, samt bilaget til bekendtgørelsen. Ved lån til nybyggeri og store om- og tilbygninger kan det budgetterede nettooverskud i 3. driftsår efter arbejdernes færdiggørelse lægges til grund. Landbrugsejendomme m.v.

Ved gartneri- og landbrugsejendomme skal der ved værdiansættelsen tages hensyn til ejendommens karakter og indtjeningsevne samt pantets mulige anden anvendelse end den, der finder sted på tidspunktet for långivningen. Er muligheden for anden anvendelse ringe, kan pantets værdi kun ansættes til handelsværdien ved uændret anvendelse, hvis virksomhedens kreditværdighed gør det rimeligt.

Ved værdiansættelsen af landbrugsejendomme skal besætningen vurderes sådan, at mere kortvarige prisudsving ikke påvirker værdiansættelsen. Driftsinventaret ansættes til brugsværdi, således som denne må antages at være, når inventaret sælges i forbindelse med ejendommen. Værdiansættelsen af besætning og driftsinventar reduceres, i det omfang løsøret er behæftet med gæld sikret ved ejendomsforbehold, løsørepant eller lignende.

Ved enhedsbelåning af landbrugsejendomme m.v. kan værdien af driftsinventar og besætning maksimalt indgå med 50 pct. af værdien af jord og bygninger. Ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål

Uanset belåningsformål kan anskaffelsessummen lægges til grund ved værdiansættelsen, såfremt instituttet skønner dem rimelige under hensyntagen til ejendommens driftsresultat, stand, alder, alternative anvendelsesmuligheder og markedsforhold i øvrigt.

Såfremt ejendommens drift i væsentligt omfang er baseret på entre- eller lejeindtægter skal værdiansættelsen dog foretages ved at multiplicere det aktuelle årlige nettooverskud før renter og afskrivninger med en kapitaliseringsfaktor, jf. § 11, stk. 2, samt bilaget til bekendtgørelsen. Ved lån til nybyggeri og store om- og tilbygninger kan det budgetterede nettooverskud i 3. driftsår efter arbejdernes færdiggørelse lægges til grund, såfremt instituttet finder det rimeligt. Blandede ejendomme

For ejendomme, der består af flere ejendomskategorier, fastsættes værdien særskilt for de enkelte ejendomskategorier, jf. dog realkreditlovens § 45, stk. 3. Ubebyggede grunde

Ved værdiansættelse af ubebyggede grunde må alene de lovlige bebyggelsesmuligheder i henhold til bestemmelser i gældende lokalplaner eller andre planbestemmelser lægges til grund. Såfremt værdiansættelsen baseres på en fremtidig byggeretsværdi, skal der ved værdiansættelsen tages hensyn til rydnings- og modningsudgifter samt liggetidsomkostninger. Straffebestemmelser

Med bøde straffes den, der overtræder §§ 1-2, § 3, stk. 1, §§ 4-15, § 18, §§ 21-24, § 25, stk. 2 og §§ 26-27.

Er en overtrædelse efter stk. 1 begået af et realkreditinstitut, kan der pålægges realkreditinstituttet som sådant bødeansvar. Ikrafttræden m.v.

Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. august 1991.

Bekendtgørelsen gælder også for lånetilbud, der erstatter tilbud afgivet før 1. august 1991.

Bekendtgørelse nr. 113 af 15. februar 1989 om realkreditinstitutternes værdiansættelse og låneudmåling ophæves.

Såfremt særlige forhold tilsiger det, kan Finanstilsynet fastsætte regler, hvorefter bekendtgørelsens bestemmelser fraviges i forbindelse med långivning i udlandet.

punkt_15 15. januar 1990 om henlæggelse af beføjelser til Finanstilsynet, fastsættes: Generelle bestemmelser

Bilag

Beregning af kapitaliseringsfaktoren

Beregningen af kapitaliseringsfaktoren foregår på grundlag af nedennævnte formel, hvor »K« er kapitaliseringsfaktoren for kontor- og forretningsejendomme og private udlejningsejendomme til helårsbeboelse, og »i« fastsættes som 2 gange den effektive halvårlige rente med 3 decimaler for nominelt fastforrentede obligationer med en restløbetid på 20 år. Kapitaliseringsfaktoren beregnes afrundet til 1 decimal.

K = 1/i X 1,2