Bekendtgørelse om forhåndslån m.v.

Lån kan ydes til opførelse samt om- og tilbygning m.v. på grundlag af ejendommens forventede værdi (forhåndslån).

Indekslån, type IS, kan ikke ydes som forhåndslån, såfremt der ydes offentlig støtte til ydelsesbetalingen.

Værdiansættelsen og lånemålingen sker efter reglerne i henholdsvis Finanstilsynets bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og Boligministeriets bekendtgørelse om udmåling af realkreditlån.

Realkreditinstituttet skal løbende kontrollere udviklingen i byggeriet ved bebyggelser, hvor den samlede realkreditbelåning overstiger 25 mio. kr. Ved tolagsbelåning udøves kontrollen af enhedsprioriteringsinstituttet.

Frister efter realkreditloven regnes fra det tidspunkt, hvor et forhåndslån overgår til endeligt lån. Tilbud om forhåndslån

Inden afgivelse af tilbud om forhåndslån i ejendomme skal realkreditinstituttet være i besiddelse af følgende dokumenter, som skal opbevares på lånesagen:

1. bygningstegninger og oplysninger om ejendommens byggetekniske konstruktion, udstyr, anvendte materialer m.v., der gør det muligt at anslå værdien af ejendommen,

1. oplysninger om bebyggelsesregulerende bestemmelser ifølge lokalplan eller tilsvarende,

1. oplysninger om den forventede anskaffelsessum, herunder indgåede entreprisekontrakter,

1. oplysninger om den forventede salgspris eller nettolejeindtægt eller fremtidige driftsforhold, og

1. oplysninger om den forventede længde af byggeperioden.

Inden afgivelsen af tilbud om forhåndslån ansætter realkreditinstituttet efter besigtigelse en værdi af ejendommen på grundlag af de i stk. 1 anførte oplysninger. Ved om- eller tilbygningsarbejder m.v. ansættes en værdi henholdsvis før og efter disses udførelse. Det påhviler realkreditinstituttet kritisk at efterprøve låntagers oplysninger om den forventede anskaffelsessum, salgspris, nettolejeindtægt eller fremtidige driftsforhold på grundlag af tilgængelige statistiske oplysninger om gennemsnitlige opførelsessummer, salgspriser eller lejeindtægter for ejendomme af tilsvarende karakter i det pågældende geografiske område. Før tilbud om forhåndslån til hoteller eller lignende skal instituttet kritisk efterprøve lånsøgers budgetforudsætninger. Specielt skal de forudsatte enhedspriser og belægningsprocenter samt overskudsprocenterne på værelser, restaurant m.v. nøje vurderes.

Realkreditinstituttet skal såvel i selve lånetilbudet som i pantebrevet tage forbehold om, at realkreditlånet kan kræves indfriet eller nedbragt i de tilfælde, der omfattes af § 11, stk. 3, §§ 12-13 og § 15. Udbetaling af forhåndslån

Lånet kan udbetales, når realkreditinstituttet har modtaget dokumentation for, at følgende betingelser er opfyldt:

1. låntager er i besiddelse af byggegrund dokumenteret ved tinglyst skøde eller slutseddel,

1. låntager har igangsætnings- eller byggetilladelse, såfremt dette kræves efter byggelovgivningen,

1. der er stillet tilstrækkelig sikkerhed for, at lånet vil blive indfriet eller nedbragt, hvis det ikke efter udløbet af fristen for den endelige bebyggelse kunne være ydet med det bevilgede beløb, jf. §§ 8-9, og

1. pantebrevet har den forudsatte endelige prioritetsstilling, eller der er stillet sikkerhed som nævnt i § 8 for, at lånet omgående vil blive indfriet på realkreditinstituttets anmodning, såfremt pantebrevet ikke inden 3 måneder efter lånets udbetaling er indleveret i endeligt tinglyst stand uden præjudicerende retsanmærkninger.

Dokumentationen for, at betingelserne efter stk. 1 er opfyldt, opbevares på lånesagen. Sikkerhed for forhåndslån

Som tilstrækkelig sikkerhed for lånet anses alene

1. selvskyldnergaranti stillet enten af et pengeinstitut, eller af et skadesforsikringsselskab, der har koncession hertil, såfremt garantistiller ikke samtidig er debitor på lånet,

1. pant i obligationer noteret på Københavns Fondsbørs, eller

1. pant i en kontantbeholdning eller pengeinstitutindestående.

Såfremt debitor er stat eller kommune, kan forhåndslån ydes uden den i stk. 1, nævnte sikkerhedsstillelse.

Ved garantistillelse for forhåndslån fra et pengeinstitut eller forsikringsselskab skal benyttes den garantierklæring, der er optrykt som bilag til denne bekendtgørelse.

Ved pant i obligationer skal disse være af samme type (konvertibilitet, indeksering m.v.) og rentevilkår og have den samme eller kortere løbetid som de obligationer, der ligger bag lånet. Endvidere skal obligationerne opgjort til kursværdi ved lånets udbetaling, mindst udgøre et beløb svarende til den pålydende værdi af de obligationer, der ligger bag lånet. Hvis realkreditinstituttet har pant i obligationer i samme serie, som de obligationer, der ligger bag lånet, kan de pantsatte obligationer dog opgøres til pålydende værdi.

Pant i en kontantbeholdning eller pengeinstitutindestående skal mindst udgøre et beløb svarende til den pålydende værdi af de obligationer, der ligger bag lånet med tillæg af et beløb svarende til 1 års ydelse på det ydede lån.

Opdeler realkreditinstituttet et samlet realkreditlån for et projekt bestående af flere ejendomme opført med salg for øje i lån til hver ejendom, skal den stillede sikkerhed ligeledes opdeles, således at der er tilstrækkelig sikkerhed for hvert lån, jf. §§ 8-9. Endelig belåning

Når realkreditinstituttet ved besigtigelse har konstateret, at byggeriet af en ejendom, hvori der er ydet forhåndslån, er afsluttet, ansættes en værdi af ejendommen uden hensyntagen til værdiansættelsen før lånets udbetaling.

Værdiansættelsen foretages efter bestemmelserne i Finanstilsynets bekendtgørelse om værdiansættelse. Ved rentabilitetsberegninger anvendes kapitaliseringsfaktoren på værdiansættelsestidspunktet, ligesom den på dette tidspunkt skønnede normbruttoleje anvendes, såfremt den faktiske leje ikke kan opgøres. Ved værdiansættelsen skal realkreditinstituttet straks være i besiddelse af kopi af indgåede entreprisekontrakter.

Konstateres det efter en værdiansættelse i henhold til stk. 2, at lånet ikke har sikkerhed inden for den i realkreditloven fastsatte maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori, skal realkreditinstituttet straks kræve lånet nedbragt, så det i forhold til den kontante salgspris opnår den krævede sikkerhedsmæssige placering.

Hvis en ejendom opført med salg for øje sælges til en pris, der er lavere end den ved forhåndslånets bevilling ansatte værdi, skal realkreditinstituttet straks kræve lånet nedbragt, så det i forhold til den kontante salgspris opnår sikkerhed inden for den i realkreditloven fastsatte lånegrænse for den pågældende ejendomskategori.

Hvis værdien af en ejendom til udleje er ansat ved hjælp af en skønnet normbruttoleje, jf. Finanstilsynets bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse § 12, stk. 2, og § 21, stk. 1, og denne ikke opnås, skal realkreditinstituttet straks kræve lånet nedbragt, så det under hensyntagen til den faktiske opnåede nettoleje opnår sikkerhed inden for den i realkreditloven fastsatte lånegrænse for den pågældende ejendomskategori. Såfremt mindst 80 pct. af etagearealet er udlejet, kan værdien af ejendommens uudlejede areal ansættes på basis af en forholdsmæssig andel af bruttolejen for det udlejede areal i henhold til indgåede kontrakter.

Dokumentation for udgifter til udført arbejde vedrørende nybyggeri eller om- og tilbygning m.v. i form af fakturaer, revisorattesterede byggeregnskaber eller lignende skal for samtlige ejendomskategorier være modtaget af realkreditinstituttet inden den endelige fastsættelse af lånebeløbet. Lånebeløbet fastsættes efter bestemmelserne i Boligministeriets bekendtgørelse om udmåling af realkreditlån.

Realkreditinstituttet skal kræve lånet indfriet, hvis byggeriet ikke er påbegyndt inden 6 måneder eller afsluttet inden 2 år efter udbetalingen af lånet, med mindre der er en fyldestgørende grund til fristoverskridelsen.

Realkreditinstituttet kan kun helt undtagelsesvis forlænge fristen for påbegyndelse med mere end 3 måneder og fristen for afslutning med mere end 1 år. Garantifrigivelse

Realkreditinstituttet kan først frigive den sikkerhed, der er stillet for forhåndslånet, når det er konstateret, at lånet ikke skal kræves nedbragt i henhold til § 11, stk. 3, §§ 12-13 og § 15 samt § 5, stk. 4, i Finanstilsynets bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse.

For projekter bestående af flere ejendomme kan den stillede sikkerhed frigives etapevis i takt med færdiggørelsen af selvstændige funktionsdygtige enheder af byggeriet, forudsat færdiggørelsesarbejderne på hver af disse højst andrager 5 pct. af belåningsværdien af den pågældende enhed. Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved frigivelse af sikkerhed vedrørende de enkelte ejendomme.

For øvrige projekter kan etapevis frigivelse af den stillede sikkerhed kun ske, når ejendommen er funktionsdygtig, og færdiggørelsesarbejderne højst andrager 5 pct. af belåningsværdien. Straffebestemmelser

Med bøde straffes den, der overtræder § 1, stk. 2, § 3, §§ 5-7, §§ 9-10, § 11, stk. 3 og §§ 12-16.

Er overtrædelsen efter stk. 1 begået af et realkreditinstitut, kan der pålægges realkreditinstituttet som sådant bødeansvar. Ikrafttræden m.v.

Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. august 1991.

Bekendtgørelsen gælder også for lånetilbud, der erstatter lånetilbud afgivet før 1. august 1991.

Udbetaling af forhåndslån i henhold til tilbud afgivet før 1. august 1991 skal ske efter reglerne i § 5 og § 6 i Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 365 af 24. juni 1988 om forhåndslån.

Frigivelse af sikkerhed for forhåndslån, udbetalt i henhold til tilbud afgivet før 1. august 1991, skal ske efter reglerne i Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 365 af 24. juni 1988 om forhåndslån § 11, stk. 1, og nærværende bekendtgørelses § 16, stk. 2-4, såfremt tilbudsvilkårene giver mulighed herfor.

Samtidig ophæves bekendtgørelse nr. 365 af 24. juni 1988 om forhåndslån, jf. dog stk. 3-4.

Såfremt særlige forhold tilsiger det, kan Finanstilsynet fastsætte regler, hvorefter bekendtgørelsens bestemmelser fraviges i forbindelse med långivning i udlandet.

pre_paragraph I medfør af § 40, stk. 5, og § 101, stk. 3-4 i realkreditloven, jf. lov nr. 841 af 20. december 1989, samt Boligministeriets bekendtgørelse af 15. januar 1990 om henlæggelse af beføjelser til Finanstilsynet, fastsættes: Generelle bestemmelser

Bilag

Garantierklæring vedrørende forhåndslån

I anledning af, at (realkreditinstituttets navn) har bevilget forhåndslån i ovennævnte ejendom, afgiver undertegnede følgende garantierklæring:

Vi garanterer indtil lånet overgår til endeligt lån som selvskyldnerkautionist for,

at forpligtelserne ifølge pantebrevet opfyldes,

at eventuelle forfaldne terminsydelser på lån hos (realkreditinstitut) i samme ejendom betales og

at eventuel berammet tvangsauktion begæret på grundlag af ikke betalte ydelser på foranstående rettigheder afværges.

Endvidere garanterer vi som selvskyldnerkautionist for lånets indfrielse helt eller delvist, når (realkreditinstitut) fremsætter anmodning herom,

hvis byggeriet ikke er påbegyndt inden 6 måneder fra dato, eller

hvis det ikke inden 2 år fra lånets udbetaling godtgøres, at byggearbejderne er afsluttet på lovlig vis, eller

hvis ejendommen efter fuldførelsen ikke frembyder den efter (realkreditinstituttets) skøn fornødne sikkerhed under hensyntagen til de lånegrænser, der var gældende på tilbudstidspunktet, og de vilkår, der var indeholdt i tilbudet.

Garantien kan opsiges af os med 3 måneders varsel, og i så fald garanterer vi som selvskyldnerkautionist for, at lånet omgående vil blive indfriet, når (realkreditinstitut) fremsætter anmodning herom. Endvidere omfatter vor garanti samtlige omkostninger, som (realkreditinstitut) påføres i forbindelse med en retsforfølgning mod pantet eller lånet.

, den