Bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse

Til brug for instituttets udmåling af realkreditlån ansættes en rimelig kontant værdi for ejendommen uden hensyn til ejendommens prioriteringsforhold.

Værdiansættelsen sker på grundlag af panterettens omfang. Dog kan alene vej- og trafikanlæg, der er accessoriske til bygninger, medtages. Tilhørende driftsinventar og -materiel samt besætning kan indgå i belåningsgrundlaget, såfremt det er omfattet af tinglyst pantebrev i den faste ejendom eller sampantsættes med grund og bygninger, jf. dog bekendtgørelsens § 19, stk. 2. Er tilbehøret behæftet med gæld sikret ved ejendomsforbehold, løsørepant eller lignende, kan den ubehæftede del af værdien kun indgå i belåningsgrundlaget, såfremt det pågældende tilbehør specificeres.

Ansættelsen af pantets værdi må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi, uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb, jf. dog § 13, stk. 2 og 3, § 14, stk. 5 og 6, §§ 15 og 16 samt § 20, stk. 1. Værdiansættelsen skal ligge inden for det beløb, som en kyndig erhverver med kendskab til de stedlige pris- og markedsforhold for ejendomme af den pågældende art og med lignende størrelse, kvalitet og udstyr, må skønnes kontant at ville betale for ejendommen. Skønnes forholdene at betinge en særlig knaphedspris, skal der ved værdiansættelsen ses bort herfra. Ved værdiansættelsen skal der tages hensyn til en eventuel risiko for ændringer i markedsforhold eller strukturændringer.

Anskaffelsessummen kan lægges til grund ved værdiansættelsen af ejendomme, ejet af stat eller kommune, såfremt instituttet skønner den rimelig.

Det påhviler instituttet ved lånetilbud at gøre lånsøger opmærksom på, at urigtige angivelser i skemaer, låneansøgninger m.v., som har indflydelse på værdiansættelsen, betragtes som en svigtende forudsætning, der kan medføre, at lånet opsiges til hel eller delvis indfrielse. Der skal endvidere tages forbehold herom i pantebrevet. Kontor- og forretningsejendomme

Ved værdiansættelsen af kontor- og forretningsejendomme skal der foretages en rentabilitetsberegning efter bestemmelserne i §§ 6-9, der danner maksimum for værdiansættelsen.

Værdiansættelsen af ejendomme som nævnt i § 11, nr. 9, i Finanstilsynets bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori sker efter reglerne i § 20, stk. 2.

Rentabilitetsberegningen foretages ved at multiplicere ejendommens årlige nettoleje inkl. tillæg, jf. §§ 7 og 8, med en faktor, der afspejler markedets afkastkrav for den pågældende ejendomstype i området, ejendommens stand og karakter samt sikkerheden for opretholdelse af nettolejen. Kapitaliseringsfaktoren for området skal således f.eks. nedsættes, såfremt den konkrete beliggenhed tilsiger det, hvis der er tale om en uhensigtsmæssig eller utidssvarende indretning eller konstruktion, eller hvis den i henhold til § 8, stk. 1, anvendte leje i væsentlig grad overstiger den bruttoleje, de pågældende lokaler vil kunne genudlejes til.

Ved nettolejen forstås i denne bekendtgørelse ejendommens bruttolejeindtægt, der tilgår udlejer, med fradrag af driftsudgifter, som afholdes af udlejer.

Nettolejen efter stk. 1 kan forhøjes med et tillæg svarende til forrentningen af faktisk forudbetalt leje eller depositum i henhold til bestemmelserne herom i lov om leje. Er depositum stillet ved garanti fra pengeinstitut eller lignende, kan nettolejen således ikke forhøjes. Forrentningen kan ikke overstige mindsterenten, jf. kursgevinstlovens § 7. Såfremt lokaler i ejendommen ikke er udlejet eller er udlejet til lejere, der er økonomisk og på anden måde interessemæssigt afhængige af ejendommens ejer, kan nettolejen tillægges forrentningen af sædvanligt depositum for tilsvarende lokaler.

Såfremt der i henhold til lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring ydes driftsstøtte til ejendommen, der ikke bortfalder ved ejerskifte, kan nettolejen efter stk. 1 forhøjes med et særligt tillæg. Tillægget til nettolejen kan maksimalt udgøre den del af driftsstøtten, der ydes i forhold til forøgelsen af ejendommens leje- eller brugsværdi. For ejendomme, hvor lejefastsættelsen ikke sker efter § 5 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kan den kapitaliserede værdi af summen af lejeforhøjelse og det særlige tillæg ikke overstige den af kommunalbestyrelsen godkendte forbedringsudgift, som har dannet grundlag for beregning af lejeforhøjelsen.

Såfremt lokaler i ejendommen er udlejet til lejere, der er økonomisk og på anden måde interessemæssigt uafhængige af ejendommens ejer, kan bruttolejen for de pågældende lokaler ved beregningen højest ansættes til den faktiske, dokumenterede lejeindtægt på det tidspunkt, hvor lånetilbuddet afgives, jf. dog stk. 3. Dog må bruttolejen ikke ved beregningen overstige den bruttoleje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende lokaler med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr, vedligeholdelsestilstand samt vilkår for lejeaftalen, jf. § 3, stk. 4, i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. Uanset 2. pkt. kan den faktiske bruttoleje dog lægges til grund, såfremt det må anses for forsvarligt efter en bedømmelse af lejers soliditet, såfremt lejeren i en periode, der regnet fra tilbudstidspunktet andrager mindst 5 år, har afskåret sig fra at kræve lejen nedsat under henvisning til det lejedes værdi, og såfremt lejekontrakten fra lejers side er uopsigelig i mindst samme periode, eller lejer for egen regning har afholdt meget store udgifter til særlig indretning eller lignende.

Såfremt lokaler i ejendommen ikke er udlejet eller er udlejet til lejere, der er økonomisk og på anden måde interessemæssigt afhængige af ejendommens ejer, eller såfremt lejen er omsætningsbestemt, kan bruttolejen for de pågældende lokaler højest ansættes til den bruttoleje, som disse lokaler må antages at kunne udlejes til under hensyntagen til instituttets kendskab til de senest indgåede lejekontrakter for og udbudet af tilsvarende lokaler med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Bruttolejen kan ikke forhøjes med forventede lejestigninger. Aftalte lejestigninger eller varslede lejestigninger, som lejerne ikke kan gøre eller ikke rettidigt har gjort indsigelse imod, kan dog under iagttagelse af stk. 2 lægges til grund for fastsættelsen af bruttolejen, dog maksimalt med 2 års lejestigninger. Såfremt en fremtidig bruttoleje lægges til grund, skal de fremtidige driftsudgifter i det pågældende år lægges til grund.

De faktiske driftsudgifter, herunder eventuel grundleje, på lånetilbudstidspunktet lægges til grund ved beregningen, såfremt de afholdes af udlejer. Driftsudgifterne må dog ikke sættes lavere end de driftsudgifter, der er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende ejendomme. De årlige udgifter til ejendommens vedligeholdelse ansættes til det beløb, der for at bringe og holde ejendommen i normal vedligeholdelsesstand må skønnes årligt at skulle anvendes over en periode på 5 år fra tilbudstidspunktet.

Såfremt driftsudgifterne ikke kan beregnes ud fra forelagt dokumentation, f.eks. når ejendommen er nyopført, fastsættes driftsudgifterne til beløb mindst svarende til, hvad der på tilbudstidspunktet er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende ejendomme med hensyn til art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Ved værdiansættelse af hoteller, restauranter, kursusejendomme, feriecentre, campingpladser o.lign. skal instituttet kritisk efterprøve lånsøgers budgetforudsætninger. Specielt skal de forudsatte enhedspriser og belægningsprocenter samt overskudsprocenterne på værelser, restaurant m.v. nøje vurderes. Herefter foretages en rentabilitetsberegning, der danner maksimum for værdiansættelsen, ved at multiplicere det budgetterede, sandsynlige nettooverskud før renter og bygningsafskrivninger i 3. driftsår efter lånetilbuddet med en faktor, der afspejler ejendommens stand og karakter samt markedets afkastkrav for den pågældende ejendomstype i området.

Er ejendommen bortforpagtet, og kan lånsøger ikke fremvise forpagterens budgetter, skal værdiansættelsen foretages ved at multiplicere den aktuelle årlige forpagtningsafgift med kapitaliseringsfaktoren.

Selvom ejendommens drift ikke er baseret på forretningsmæssige principper, foretages rentabilitetsberegningen på basis af et sandsynligt årligt nettooverskud, der med rimelighed vil kunne opnås ved normal drift henset til ejendommens karakter og beliggenhed. Private beboelsesejendomme til udlejning

Ved værdiansættelse af private beboelsesejendomme til udlejning skal der foretages en rentabilitetsberegning efter bestemmelserne i §§ 6-8 og § 11, der danner maksimum for værdiansættelsen, jf. dog § 12, stk. 2, og § 13.

Uanset § 8, stk. 3, kan aftalte lejestigninger i henhold til lov om privat byfornyelse og lejeforhøjelser godkendt af byfornyelsesnævnet i henhold til § 59b i lov om leje og af huslejenævnet i henhold til § 25b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene lægges til grund. Ved vurderingen efter § 8, stk. 1, 2. punktum af den aftalte leje indgår alene bruttolejen ekskl. det tilsagte statstilskud efter lov om privat byfornyelse, og der kan ses bort fra ejendomme med støtte efter lov om boligbyggeri, lov om sanering og lov om byfornyelse og boligforbedring.

For ejendomme, der er omfattet af lov om midlertidig regulering af boligforholdene, opgøres driftsudgifterne til de i denne lovs § 8 nævnte udgifter, idet der dog kan ses bort fra henlæggelser til fornyelser i det omfang, dette skønnes rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

For øvrige private udlejningsejendomme til beboelse lægges de faktiske driftsudgifter til grund bortset fra vedligeholdelsesudgifterne, idet de i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og i lov om leje anførte hensættelser som minimum skal lægges til grund.

Endvidere må driftsudgifterne ikke sættes lavere end de driftsudgifter, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende ejendomme.

Hvis udlejeren af en privat udlejningsejendom til helårsbeboelse har sin bopæl i ejendommen, eller ejendommen indeholder et lejemål, der er ledigt i overensstemmelse med lejelovgivningens regler, eller ejendommen indeholder et lejemål, der er tidsbestemt, og som ifølge lejeaftalen ophører inden 2 år, kan resultatet af rentabilitetsberegningen forhøjes med et tillæg svarende til 75 pct. af værdien af en ejerlejlighed af samme størrelse og stand i det pågældende område. Såfremt dette tillæg medtages i rentabilitetsberegningen, skal nettolejen nedbringes med den pågældende lejligheds bruttoleje, mens driftsudgifterne bibeholdes uændret.

Rentabilitetsberegningen kan for den udlejede del (restejendommen) i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder til helårsbeboelse, erstattes af en værdiansættelse svarende til 50 pct. af værdien af et tilsvarende antal ikke-udlejede ejerlejligheder af samme størrelse og stand i området, såfremt instituttet under hensyn til lejlighedsantallet og lejelovens bestemmelser om bytteret finder det forsvarligt.

Ved indeksbelåning i medfør af realkreditlovens § 29, stk. 2, af private udlejningsejendomme til helårsbeboelse, kan de faktiske opførelsesomkostninger med fradrag af refusionsberettiget moms uanset rentabilitetsberegningen efter §§ 10 og 11 lægges til grund for værdiansættelsen, såfremt instituttet skønner, at udgifterne er et rimeligt udtryk for ejendommens værdi, jf. § 3.

Ved senere nominalbelåning af private udlejningsejendomme, indeksbelånt i medfør af realkreditlovens § 29, stk. 2, eller lov om indeksregulerede realkreditlån § 2, stk. 1, nr. 9, ansættes værdien efter bestemmelserne i §§ 10 og 11. Værdien kan dog ansættes til 125 pct. af kontantværdien af indestående indekslån, som nævnt i stk. 1, med tillæg af et beløb, beregnet som nettolejestigninger, der skyldes forbedringer, multipliceret med en faktor, der afspejler markedets afkastkrav for områdets private beboelsesejendomme til udlejning, ejendommens stand og karakter samt sikkerheden for opretholdelsen af nettolejen.

Ved indeksbelåning af forbedringer af private udlejningsejendomme, indeksbelånt i medfør af realkreditlovens § 29, stk. 2, eller lov om indeksregulerede realkreditlån § 2, stk. 1, nr. 9, kan de værdiforøgende udgifter med fradrag af refusionsberettigede afgifter uanset stk. 2 og rentabilitetsberegningen efter §§ 10 og 11 lægges til grund ved ansættelsen af værditilvæksten, såfremt instituttet skønner, at udgifterne er et rimeligt udtryk for forøgelsen af ejendommens værdi, jf. § 3. Almennyttigt boligbyggeri, ungdoms- og ældreboliger, kollektive boligfællesskaber samt private andelsboliger

Ved værdiansættelse af almennyttigt boligbyggeri, ungdoms- og ældreboliger, kollektive boligfællesskaber samt private andelsboliger skal der foretages en rentabilitetsberegning efter bestemmelserne i stk. 2-4, der danner maksimum for værdiansættelsen, jf. dog stk. 5 og 6.

Rentabilitetsberegningen foretages ved at multiplicere ejendommens årlige nettoleje med en faktor, der afspejler markedets afkastkrav for private beboelsesejendomme til udlejning i området, ejendommens stand og karakter samt sikkerheden for opretholdelsen af nettolejen. Nettolejen opgøres som ejendommens lejeindtægter, jf. stk. 3, med tillæg af tilskud i medfør af lov om privat byfornyelse og med fradrag af ejendommens driftsudgifter, jf. stk. 4.

Som ejendommens lejeindtægter kan den faktiske opkrævede leje anvendes. Den anvendte leje ekskl. tilsagt statstilskud i medfør af lov om privat byfornyelse må dog ikke overstige det lejedes værdi, jf. lejelovens § 49. Ved belåning af private andelsboliger kan den faktisk opkrævede boligafgift uanset 2. pkt. lægges til grund, såfremt den er rimelig henset til boligafgiften i tilsvarende private andelsboliger.

Som ejendommens driftsudgifter anvendes de faktiske ordinære udgifter med fradrag af særlige lovbestemte bidrag samt udgifter og henlæggelser til vedligeholdelse og fornyelser og med tillæg af de i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om leje anførte hensættelser til vedligeholdelse.

Ved belåning af nyopførte almennyttige boliger, ungdoms- og ældreboliger, kollektive boligfællesskaber samt private andelsboliger kan de til brug for beregningen af offentlige tilskud godkendte anskaffelsessummer lægges til grund for værdiansættelsen. Ved belåning af tilbygninger med støtte efter reglerne for nybyggeri kan den til brug for beregningen af offentlige tilskud godkendte anskaffelsessum for tilbygningen lægges til grund for ansættelsen af ejendommens værditilvækst.

Ved belåning af almennyttige boliger, ungdoms- og ældreboliger, kollektive boligfællesskaber samt private andelsboliger i henhold til lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring kan den af kommunalbestyrelsen godkendte forbedringsudgift, som har dannet grundlag for beregning af lejeforhøjelsen, lægges til grund ved ansættelsen af værditilvæksten. Industri- og håndværksejendomme

Værdien af industri- og håndværksejendomme kan højest ansættes til værdien af bygninger og tilbehør, jf. § 16, i handel og vandel ved anden anvendelse end den, der finder sted på tidspunktet for långivningen, medmindre lånsøgers kreditværdighed og den fra ejendommen drevne virksomheds indtjeningsevne for lånsøger eller koncernforbundet selskab gør det rimeligt at ansætte værdien til handelsværdien ved uændret anvendelse. Er såvel muligheden for pantets anden anvendelse som lånsøgers kreditværdighed og virksomhedens indtjeningsevne ringe, skal belåningsværdien ansættes til realisationsværdien.

Ansættes værdien af ejendommen til værdien ved uændret anvendelse, kan værdien af bygningerne højst ansættes til genopførelsesudgifterne ekskl. moms, svarende til gængse priser for byggeri af tilsvarende kvalitet i området. Ved værdiansættelsen skal der foretages reduktion under hensyn til bygningernes stand og karakter.

Ved værdiansættelsen af industri- og håndværksejendomme, der ikke helt eller delvis anvendes af ejeren eller et med ejeren koncernforbundet selskab, eller som ikke kan ansættes til handelsværdien ved uændret anvendelse, jf. stk. 1, skal der endvidere foretages en rentabilitetsberegning efter bestemmelserne i §§ 6-8, der ligesom værdiansættelsen efter stk. 1 og 2, og § 16 danner maksimum for værdiansættelsen.

Er lånsøger alene kreditværdig i kraft af stillet kaution eller lignende, skal kautionistens soliditet nøje vurderes.

Værdien af maskiner og andet tilbehør kan højest ansættes til anskaffelsessummen. Ved værdiansættelsen skal der foretages reduktion under hensyn til tilbehørets stand og karakter. Kollektive energiforsyningsanlæg

Værdiansættelse af kollektive energiforsyningsanlæg sker efter reglerne i §§ 15 og 16. Landbrugsejendomme m.v.

Ved gartneri- og landbrugsejendomme skal der ved værdiansættelsen tages hensyn til ejendommens karakter og indtjeningsevne samt pantets mulige anden anvendelse end den, der finder sted på tidspunktet for långivningen.

Ved værdiansættelsen af landbrugsejendomme skal besætningen vurderes sådan, at mere kortvarige prisudsving ikke påvirker værdiansættelsen. Driftsinventaret kan højest ansættes til brugsværdien, således som denne må antages at være, når inventaret sælges i forbindelse med ejendommen.

Ved enhedsbelåning af landbrugsejendomme m.v. kan værdien af driftsinventar og besætning maksimalt indgå med 50 pct. af værdien af jord og bygninger. Ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål

Uanset belåningsformål kan anskaffelsessummen lægges til grund ved værdiansættelsen, såfremt instituttet skønner den rimelig under hensyntagen til ejendommens driftsresultat, stand, alder, alternative anvendelsesmuligheder og markedsforhold i øvrigt.

Såfremt ejendommen drives efter forretningsmæssige principper, skal der dog foretages en rentabilitetsberegning, der danner maksimum for værdiansættelsen, ved at multiplicere det budgetterede, sandsynlige nettooverskud, inkl. påregnelige driftstilskud, før renter og afskrivninger i 3. driftsår efter lånetilbudstidspunktet med en faktor, der afspejler et realistisk afkastkrav for den pågældende ejendomstype samt ejendommens stand og karakter. Instituttet skal herved kritisk efterprøve lånsøgers budgetforudsætninger. Blandede ejendomme

For ejendomme, der består af flere ejendomskategorier, fastsættes værdien særskilt for de enkelte ejendomskategorier under hensyntagen til ejendommens karakter, jf. dog realkreditlovens § 45, stk. 3. Ubebyggede grunde

Ved værdiansættelsen af ubebyggede grunde må alene de lovlige bebyggelsesmuligheder i henhold til bestemmelser i gældende lokalplaner eller andre planbestemmelser lægges til grund. Såfremt værdiansættelsen baseres på en fremtidig byggeretsværdi, skal der ved værdiansættelsen tages hensyn til rydnings- og modningsudgifter samt liggetidsomkostninger. Nedbringelse af udbetalte lån og reduktion af tilbudte lån

Såfremt nybyggede ejendomme, der er opført med salg for øje, og som ikke skal værdiansættes efter reglerne i §§ 5-12, § 15, stk. 3, eller § 20, stk. 2, sælges til en pris, der er lavere end den ved lånets bevilling ansatte værdi, skal realkreditinstituttet straks kræve lånet nedbragt, så det i forhold til den kontante salgspris opnår sikkerhed inden for lånegrænsen for den pågældende ejendomskategori.

Hvis værdien af en ejendom, hvor mindst halvdelen af etagearealet er til udleje til lejere, der er uafhængige af ejendommens ejer, og hvor mindre end 80 pct. af etagearealet til udleje på tilbudstidspunktet er udlejet, er ansat ved hjælp af en skønnet bruttoleje, jf. § 8, stk. 2, § 10, stk. 1, og § 15, stk. 3, og denne ikke opnås, skal instituttet, medmindre lejen er omsætningsbestemt, straks kræve lånet nedbragt, så det under hensyntagen til den faktisk opnåede nettoleje opnår sikkerhed inden for lånegrænsen for den pågældende ejendomskategori. Såfremt der for mindst 80 pct. af etagearealet opnås en bruttoleje, der mindst andrager den skønnede bruttoleje, kan kravet om nedbringelse frafaldes. Værdien af det uudlejede areal fastsættes i overensstemmelse med § 8, stk. 2.

Realkreditinstituttet skal i selve lånetilbuddet tage forbehold om, at realkreditlån kan kræves nedbragt i tilfælde, der omfattes af stk. 1 og 2, og skal endvidere sikre sig mulighed for en sådan nedbringelse af udbetalte lån enten ved etablering af depot for hele provenuet eller selvskyldnergaranti for lånets nedbringelse fra pengeinstitut eller fra et skadesforsikringsselskab, der har koncession hertil.

Depot- eller garantifrigivelse i tilfælde omfattet af stk. 1, kan først ske, når der er opnået en salgspris ved handel mellem uafhængige parter.

Såfremt realkreditinstituttet overtager ejendomme, der er opført med salg for øje, før salg, skal lån ved instituttets videresalg have sikkerhed inden for lånegrænsen i henhold til værdiansættelses- og udmålingsreglerne for ejendomskategorien på videresalgstidspunktet.

Endelig værdiansættelse kan kun ske af færdiggjort byggeri. Lånetilbud afgivet før byggeriets færdiggørelse, skal reduceres, såfremt en værdiansættelse i overensstemmelse med bekendtgørelsens regler efter byggeriets færdiggørelse ikke giver mulighed for det tilbudte lån. Der skal i selve lånetilbuddet tages forbehold herom. Besigtigelse og sagsdokumentation

Før endelig værdiansættelse skal ejendommen være besigtiget.

Realkreditinstituttet skal før endelig værdiansættelse af såvel nyopførte ejendomme, der ikke er omfattet af § 23, stk. 1, som ejendomme, hvor om- eller tilbygning mere end fordobler ejendommens værdi, være i besiddelse af dokumentation for udgifterne til det udførte arbejde i form af fakturaer, revisorattesterede byggeregnskaber eller lignende. Dokumentationskravet gælder for lånetilbud afgivet mindre end to år efter byggearbejdernes færdiggørelse. Såfremt denne dokumentation ikke foreligger på tilbudstidspunktet, påhviler det instituttet i lånetilbuddet at tage forbehold om, at lånets udbetaling forudsætter modtagelse af udgiftsdokumentation, der efter instituttets skøn giver mulighed for udbetaling af det tilbudte lån.

Værdiansættelsen foretages endvidere på grundlag af oplysninger om ejendommens grundareal, bygninger, tilbehør, udstyr, rettigheder og forpligtelser. Såfremt ejendommen er handlet mindre end et år før lånetilbudstidspunktet, skal der foreligge oplysning om handelspris og vilkår. Der skal endvidere foreligge oplysning om ejendommens senest offentliggjorte ejendomsværdi samt fornødne oplysninger til bedømmelse af ejendommens forrentningsmuligheder m.v., herunder lejekontrakter, lejelister eller lignende, jf. §§ 7-11, § 13, stk. 2, 2. punktum, § 14, § 15, stk. 2 og 3, og §§ 18-20, samt andre forhold, der påvirker ejendommens værdi.

For ejendomme, der belånes som kontor- og forretningsejendomme eller private beboelsesejendomme til udlejning, samt industri- og håndværksejendomme til udleje, jf. § 15, stk. 3, skal der for hver af ejendommens enkelte kategorier af lokaler fremgå følgende af lånesagen: etageareal, skønnet almindeligt gældende leje pr. m2 etageareal, jf. § 8, stk. 1, skønnet markedsleje pr. m2 etageareal, jf. § 8, stk. 2, samt udlejers driftsudgifter pr. m2 etageareal. Såfremt lejekontrakterne muliggør det, angives endvidere den faktiske leje pr. m2 etageareal for hver lokalekategori.

Såfremt værdiansættelsen af nybyggede ejerboliger til helårsbeboelse og fritidshuse, der ikke er omfattet af § 23, stk. 1, overstiger de oplyste faktiske og rimelige byggeomkostninger, herunder grundudgifter og øvrige omkostninger, med tillæg af værdien af eget arbejde, skal der foreligge udførlig dokumentation for, at dette er rimeligt, jf. § 3.

Såfremt værdiansættelsen af ejerboliger til helårsbeboelse og fritidshuse, der er handlet mindre end et år før lånetilbudstidspunktet, overstiger den konstaterede kontante købesum i henhold til slutseddel eller skøde, skal der foreligge udførlig dokumentation for, at dette er rimeligt, jf. § 3.

Det skal af lånesagen klart fremgå, på hvilke forudsætninger værdiansættelsen er foretaget.

For kontor- og forretningsejendomme, private beboelsesejendomme til udlejning, ejendomme omfattet af § 14, stk. 1-4, udlejede industri- og håndværksejendomme, jf. § 15, stk. 3, samt ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål, der drives efter forretningsmæssige principper, jf. § 20, stk. 2, skal det fremgå, hvilken bruttoleje, driftsudgift, tillæg til nettolejen, nettodriftsoverskud og kapitaliseringsfaktor, der har ført til den af instituttet anvendte belåningsværdi.

Ansættes værdien af en industri- og håndværksejendom til værdien ved uændret anvendelse, skal det af instituttets lånesag for hver af ejendommens enkelte kategorier af bygninger fremgå, hvilke genopførelses- eller anskaffelsesomkostninger og hvilke værdier instituttet har lagt til grund ved værdiansættelsen. Endvidere skal lånesagen indeholde instituttets bedømmelse af lånsøgers kreditværdighed og den fra ejendommen drevne virksomheds indtjeningsevne samt grundlaget herfor.

Såfremt maskiner eller andet tilbehør skal indgå i belåningsgrundlaget for en industri- og håndværksejendom, skal realkreditinstituttet, før endelig værdiansættelse af ejendomme tilhørende de af årsregnskabsloven omfattede virksomheder, være i besiddelse af udskrift eller kopi af de af lånsøger foretagne registreringer i bogføring, anlægskartotek eller lignende til brug for den foreskrevne anlægsoversigt i § 6 i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse om opstilling af årsregnskab og koncernregnskab og om udarbejdelse af koncernregnskab.

Indgår maskiner eller andet tilbehør i belåningsgrundlaget for industri- og håndværksejendomme skal det af instituttets lånesag for hver selvstændig maskine, produktionslinie og lignende, der er værdiansat til mere end 100.000 kr., og som andrager 5 pct. eller mere af det anvendte samlede værdigrundlag for tilbehør, fremgå, hvilke værdier, instituttet har lagt til grund ved værdiansættelsen. Straffebestemmelser

Med bøde straffes den, der overtræder §§ 1-6, § 7, stk. 2, §§ 8-12, § 13, stk. 2, § 14, stk. 1-4, §§ 15-19, § 20, stk. 2, og §§ 21-27.

Er en overtrædelse efter stk. 1 begået af et realkreditinstitut, kan der pålægges realkreditinstituttet som sådant bødeansvar. Ikrafttræden m.v.

Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. april 1994, jf. dog stk. 3.

Bekendtgørelsen gælder også for lånetilbud, der erstatter tilbud afgivet før 1. april 1994.

Bekendtgørelse nr. 547 af 14. juni 1991 om realkreditinstitutters værdiansættelse ophæves. Dog finder § 12, stk. 4, og § 17, stk. 2, i denne bekendtgørelse anvendelse ved belåning af byggearbejder, hvortil der før 1. april 1994 er givet tilsagn om offentlig støtte eller er afgivet foreskrevet samtykke af kommunalbestyrelsen.

Såfremt særlige forhold tilsiger det, kan Finanstilsynet fastsætte regler, hvorefter bekendtgørelsens bestemmelser fraviges i forbindelse med långivning i udlandet.

pre_paragraph I medfør af § 43 og § 101, stk. 3 og 4, i realkreditloven, jf. -lovbekendtgørelse nr. 723 af 9. september 1993, samt Boligministeriets bekendtgørelse nr. 19 af 15. januar 1990 om henlæggelse af beføjelser til Finanstilsynet, fastsættes: Generelle bestemmelser