Bekendtgørelse om ejendomsformidling

Aftalen skal være skriftlig og indeholde oplysning om:

Aftalen skal være underskrevet af samtlige aftaleparter.

Forbrugeren skal i forbindelse med aftalens indgåelse have overgivet en genpart af aftalen.

Aftale om ændring af vilkårene i en formidlingsaftale skal nedfældes i et tillæg til denne eller ved en påtegning på den oprindelige formidlingsaftale. § 1, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse. Jf. herved § 20.

Aftalen skal identificere den ejendom eller andelsbolig, opdraget angår, typisk ved adresse og matr.nr./ejerlejlighedsnr./andelsnr.

Den af formidleren i henhold til lov om omsætning af fast ejendom § 3, stk. 1, skønnede kontantpris og den hertil knyttede salgsperiode skal fremgå af aftalen.

Er det aftalt, at ejendommen skal udbydes til en anden kontantpris end den i stk. 1 nævnte, skal denne udbudspris tillige fremgå af aftalen.

Resultatet af formidlerens rådgivning om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen samt for at benytte sig af reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., navnlig vedrørende udarbejdelse af tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring, skal fremgå af aftalen.

Aftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt en tydelig angivelse af, hvornår og hvordan vederlaget skal erlægges.

Det kan aftales, at vederlaget skal erlægges

Er det aftalt, at vederlagets erlæggelse er afhængig af, om der bliver indgået en købsaftale (resultatafhængigt vederlag), kan formidleren kun kræve vederlag, hvis

Er det aftalt, at vederlaget afhænger af den faktisk opnåede salgspris, skal det være angivet, at beregningen står i forhold til kontantprisen og ikke afhænger af finansieringsvalget.

1. resultatafhængigt, f.eks. som et fast beløb eller som en fast procent af den opnåede salgspris, eller

1. efter regning, eventuelt med loft for enkelte ydelser og/eller det samlede vederlag.

1. der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør, eller

1. der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats og uden en anden formidlers medvirken, og det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde formidleren ude.

Er det aftalt, at vederlag skal erlægges efter regning, skal den i stk. 1 nævnte specifikation af formidlerens ydelser indeholde tydelig oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Forbrugeren kan ikke pålægges at betale for ydelser, som ikke indgår i formidlingsopdraget, eller som formidleren faktisk ikke udfører.

Hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori ovennævnte specifikations- og oplysningskrav er klart opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget.

Selv om den valgte vederlagsordning er resultatafhængig, kan det aftales, at der skal ske betaling efter regning af formidlerens nettoudgifter ved nærmere angivne foranstaltninger, der udføres som en del af formidlingsopdraget. Hver enkelt foranstaltnings omfang, principperne for udgiftens beregning og den hertil knyttede maksimale udgift for forbrugeren skal være angivet.

Er der truffet aftale som anført i stk. 1, skal det samlede maksimale vederlag efter stk. 1 være angivet i aftalen.

Er der truffet aftale som anført i stk. 1 vedrørende salgsfremmende foranstaltninger, forudsættes indsatsen i mangel af anden aftale jævnt fordelt over den aftalte opdragsperiode.

Selv om den valgte vederlagsordning er resultatafhængig, kan det aftales, at der skal ske særskilt betaling af, hvad formidleren har måttet betale til tredjemand for dennes afgivelse af nødvendigt dokumentationsmateriale, som sælger ikke er i besiddelse af.

Nødvendigt dokumentationsmateriale efter stk. 1 kan bl.a. omfatte tingbogsattest, kommunalt oplysningsskema, BBR-ejermeddelelse, skatte- og vurderingsattest, ejerlejlighedskort og -skema, matrikelkort, bygningstegninger, oplysninger om ejer- og grundejerforening, pantebrevskopi, restgældsopgørelse, energimærkning, byggeteknisk gennemgang og tilstandsrapport, men ikke tilbud om lån og forsikring bortset fra ejerskifteforsikring.

Er der truffet aftale som anført i stk. 1, skal aftalen eller salgsbudgettet rumme en angivelse af den maksimale udgift eller et rimeligt, specificeret skøn over den samlede udgift. Angives alene et rimeligt skøn, skal en endelig opgørelse udarbejdes og udleveres i forbindelse med udarbejdelse af salgsprovenu.

I opgørelsen af det endelige vederlag skal det tydeligt fremgå, hvilke ydelser forbrugeren har modtaget, samt hvilket vederlag der er beregnet for den enkelte ydelse. Sådan specifikation kræves dog ikke, hvis der for udførelsen af hele formidlingsopdraget er aftalt resultatafhængigt vederlag, som udgør et fast beløb eller en bestemt procent af kontantprisen.

Formidleren kan ikke hos køber kræve vederlag for fremvisning af ejendommen i forbindelse med ændring af en indgået finansieringsaftale, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 18, stk. 2. Om det er en del af formidlerens opdrag at medvirke til en sådan fremvisning, og om formidleren i givet fald kan kræve særskilt vederlag herfor hos sælger, vil bero på en eventuel aftale herom mellem disse parter, jf. §§ 6 og 7.

Anvendelsesudgiften indgår ikke i brutto- og nettoudgiften.

I salgsopstillingen skal det oplyses, at brutto- og nettoudgiften ikke omfatter udgifterne til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse.

I salgsopstillingen skal der vedrørende udgifterne til vand og varme gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. For så vidt angår ejerlejligheder, hvor udgiften til varme m.v. indgår som en integreret del af fællesudgifterne, oplyses udgiften beregnet efter fordelingstal eller lignende. Hvis der på udbudstidspunktet foreligger energimærkning, hvoraf de faktiske og de beregnede anvendelsesudgifter fremgår, kan oplysning i stedet ske ved henvisning til denne, idet de faktiske anvendelsesudgifter som angivet i energimærkningen dog altid skal gengives i salgsopstillingen.

Er der i forbindelse med en tilstandsrapport eller anden byggeteknisk gennemgang tilvejebragt skriftlig oplysning om nødvendig udbedring af skader eller nødvendige vedligeholdelsesforanstaltninger, skal oplysning herom gives i salgsopstillingen. Foreligger tillige et overslag over udgifterne til udbedring eller vedligeholdelse efter 1. pkt., skal der samtidig gøres opmærksom herpå.

Bruttoudgiften er lig med ejerudgiften første år ved den på beregningstidspunktet kendte rente.

Ejerudgiften første år specificeres i salgsopstillingen. Den omfatter samtlige ydelser forbundet med den foreslåede eller aftalte finansiering samt den aktuelle ejendomsskat og ejendomsforsikring. Den omfatter endvidere de aktuelle udgifter til renovation, rottebekæmpelse, rensningsanlæg, skorstensfejning, olie/kemikalieaffald, antenneforening, hybridnet, fællesanlæg, privat vej og grundejerforening, i det omfang køber er forpligtet til at afholde sådanne udgifter som ejer af ejendommen. Desuden omfatter den ydelserne på eventuel gæld, som overtages af køber uden for købesummen, og sådanne andre udgifter, som måtte påhvile ejendommen. Fællesudgifter til ejerforening indgår i ejerudgiften efter fradrag af de i § 10, stk. 2, nævnte forbrugsafhængige udgifter beregnet efter fordelingstal eller lignende.

Det skal særligt oplyses i salgsopstillingen, dersom den aktuelle forsikringsudgift er baseret på en rabatordning, som køber ikke umiddelbart kan opnå, eller på en dækning, der må betegnes som usædvanlig, idet det dog altid skal fremgå, om den aktuelle forsikring er inkl. svamp og insekt, og om den omfatter rørskade.

I stedet for indregning af og oplysning om den aktuelle forsikringsudgift, jf. stk. 2 og 3, kan udgiften til ejendomsforsikring baseres på et konkret tilvejebragt tilbud eller på en offentliggjort prisliste fra et forsikringsselskab. I det omfang ejendommen kan forsikres herimod, skal tilbud eller pris være inkl. svamp og insekt, og det skal oplyses, om rørskade omfattes af dækningen. Kan ejendommen ikke forsikres mod svamp og insekt, skal det tydeligt oplyses, at sådan forsikringsdækning ikke kan opnås. Eventuelle forbehold, der måtte fremgå af et indhentet tilbud, skal ligeledes tydeligt oplyses.

Nettoudgiften beregnes ved specifikation i salgsopstillingen af den aktuelle størrelse af skattemæssige fradrag, ejendomsværdiskat og relevante skatteprocenter.

Ejendomsværdiskatten indgår med normal størrelse og stigningstakt uden hensyn til reglerne om nedsat eller begrænset ejendomsværdiskat for særlige persongrupper (personer fyldt 65 år m.fl.). Ved beregning af ejerudgift ved køb kan der dog under fremhævelse af forholdet tages hensyn til, at køber tilhører en sådan særlig gruppe.

Ejendommen skal udbydes med oplysning om indestående lån, der kan overtages, og med forslag til finansiering. Finansieringsforslaget skal ikke være baseret på bindende lånetilbud, men på det aktuelle finansieringsmarked.

Finansieringsforslaget skal indeholde oplysning om:

Indeholder lånet vilkår, som indebærer, at hele afviklingsforløbet ikke med sikkerhed kan beregnes, skal oplysning om afviklingsforløbet, jf. stk. 2, nr. 5, baseres på de på beregningstidspunktet kendte rente- og bidragssatser m.v. Der skal samtidig gives tydelig oplysning om den usikkerhed, der knytter sig til afviklingsforløbet som følge af fremtidige renteændringer eller ændringer i andre variabler. Specificeret oplysning kan eventuelt gives i forbindelse med de i § 16 nævnte informationer.

1. kontantprisen,

1. den kontante udbetaling, som kræves,

1. de årlige omkostninger i procent, jf. kreditaftalelovens § 9, stk. 1, nr. 4,

1. første års kendte månedlige ydelse, brutto og netto, og

1. afviklingsforløbet for årene 1, 2, 3, 4 og 5 og derefter for hvert 5. år med angivelse af årlig ydelse, bruttoudgift og nettoudgift baseret på kendte rente- og bidragssatser samt skatteregler.

For hvert lån, der indgår i finansieringsforslaget, skal der gives oplysning om:

1. långiver eller lånets art (realkreditlån, pengeinstitutlån eller lån ydet af andre),

1. lånets type (obligationslån eller kontantlån), hovedstol, restløbetid og aktuelle restgæld,

1. afdragsvilkår (serielån, annuitetslån, stående lån eller andre afdragsvilkår),

1. forrentningsvilkår, herunder fast rente, variabel rente og/eller indeksering. Ved fast forrentede lån angives den pålydende rente. Ved kontantlån angives såvel den anslåede kontantlånsrente som den bagvedliggende pålydende rente. Ved variabelt forrentede lån og/eller indekslån angives vilkårene for renteændring og/eller indeksering,

1. eventuelle stiftelses- og/eller overtagelsesomkostninger (kontantudgifter),

1. første års ydelse, afdrag og fradrag,

1. antal terminer pr. år,

1. de årlige omkostninger i procent, jf. kreditaftalelovens § 9, stk. 1, nr. 4,

1. ejerskiftevilkår,

1. indfrielsesvilkår, herunder vilkår for opsigelse, konvertibilitet m.v.,

1. eventuel kurstabsfradragskonto,

1. lånets valuta,

1. hvorvidt et lån er betinget af garantistillelse, og

1. hvad der i øvrigt må antages at have særlig betydning for købers stillingtagen, herunder det eventuelle beløb køber skal betale eller modtage for overtagelse af et lån.

Er der i ejendommen indestående lån, som ikke indgår i finansieringsforslaget, og som kan overtages, skal der ved siden af finansieringsforslaget gives oplysning om långiver eller lånets art, lånets type (kontantlån eller obligationslån), aktuelle restgæld samt dennes kontantværdi, lånets valuta, pålydende rente (for fast forrentede lån), første års kendte ydelse, restløbetid, årlig omkostning i procent samt eventuel kurstabsfradragskonto. Endvidere skal det oplyses, om der er særlige overtagelsesbetingelser, og om der kræves garantistillelse. Er der tale om kontantlån, skal der gives oplysning om den bagvedliggende obligationsrente og obligationsrestgæld. På begæring skal der i øvrigt gives oplysning i overensstemmelse med § 14.

Er salg betinget af overtagelse af indestående lån, skal disse indgå i finansieringsforslaget.

Ud over finansieringsforslaget skal formidleren i et selvstændigt dokument, der er adskilt fra salgsopstillingen, oplyse om mindst 2 andre relevante finansieringsmuligheder. Dokumentet udleveres samtidig med salgsopstillingen.

De alternative finansieringsmuligheder skal ikke være baseret på bindende lånetilbud, men på det aktuelle finansieringsmarked, og de skal oplyses på en måde, som er egnet til at illustrere, hvordan finansieringen vil variere afhængigt af forskelle m.h.t. lånebetingelser.

Formidleren skal aktivt virke for salg af ejendommen/andelen.

Formidleren skal umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse til vejledning for parterne udarbejde en specificeret salgsopstilling samt det i § 16 nævnte finansieringsdokument. Salgsopstillingen skal indeholde en udførlig beskrivelse af ejendommen og oplysning om følgende:

For så vidt angår ejerlejligheder skal arealoplysningerne i stk. 1, nr. 7, angå de tinglyste arealer. I det omfang byrder og gæld, som vedrører en ejerforening, skal overtages uden for købesummen, kan oplysningen i stk. 1, nr. 10, gives ved henvisning til de relevante ejerforeningsdokumenter.

1. kontantprisen,

1. finansieringsforslag og indestående lån som angivet i §§ 13-15,

1. ejerudgift brutto og netto, jf. §§ 11 og 12:

a) ved den foreslåede finansiering, og

b) ved kontanthandel, medmindre salg er betinget af overtagelse af indestående lån,

1. anvendelsesudgift som angivet i § 10,

1. hvilken kontantudgift køber må påregne at skulle afholde til handelens finansiering og gennemførelse, dog således at eventuelle udgifter til købers egne rådgivere, herunder advokatsalærer, samt eventuelle udgifter til kurssikring, udtrykkeligt kan angives ikke at være medregnet,

1. aktuelle ejendoms- og grundværdi med angivelse af årstal for seneste vurdering,

1. grund-, bygnings- og boligareal (BBR-arealer) samt eventuelt fordelingstal,

1. ejendommens matrikelnummer, beliggenhed og hidtidige benyttelse,

1. ejendommens nuværende forsikringsforhold, herunder eventuelle særlige forhold som nævnt i § 11, stk. 3, eller ejendommens forsikringsforhold baseret på et tilbud eller en pris som nævnt i § 11, stk. 4,

1. byrder og gæld, som måtte påhvile ejendommen eller sælger personligt, og som køber skal overtage uden for købesummen,

1. ejendommens energimæssige tilstand, herunder om energimærkning og energiplan i henhold til lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, samt om købers ret efter lovens § 16 til eventuelt at lade udarbejde energimærkning og energiplan for sælgers regning,

1. anvendelsesbegrænsninger i kraft af planbestemmelser (lokalplan, varmeplan m.v.) og servitutter m.v., og

1. andre forhold af væsentlig betydning.

Formidleren skal umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse til vejledning for sælger foretage en beregning af salgsprovenu, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 20, og overgive sælger resultatet heraf i form af et specificeret salgsbudget. Er det aftalt, at vederlaget skal erlægges efter regning, jf. § 6, skal salgsbudgettet rumme en skønsmæssig angivelse af det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse.

Den bag et ejerpantebrev, skadesløsbrev og udlæg liggende gæld kan holdes uden for beregningen, men i så fald skal der udtrykkeligt være taget forbehold herfor.

Aftales der ændrede udbudsvilkår, jf. § 2, skal formidleren umiddelbart derefter udarbejde ny salgsopstilling og nyt salgsbudget. Aftales der i øvrigt ændringer i formidlingsaftalen, som påvirker salgsprovenuet, skal formidleren ligeledes udarbejde nyt salgsbudget.

Formidleren skal straks orientere sælger om ethvert købstilbud. Svarer et skriftligt købstilbud ikke til udbudsvilkårene, skal formidleren samtidig tilbyde sælger at udarbejde nyt salgsbudget.

Formidleren skal umiddelbart efter sælgers accept af et købstilbud undersøge, hvorvidt købers økonomiske forhold er til hinder for at omsætte et i handelen indgående sælgerpantebrev til sædvanlig eller forudsat kurs, at opnå en i handelen indgående gældsovertagelse eller ejerskiftebelåning eller i øvrigt at gennemføre handelen som forudsat. Formidleren skal samtidig orientere sælger om betydningen heraf.

Formidleren skal udarbejde udkast til købsaftale, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 17, stk. 2, nr. 5. Aftaleudkastet kan være baseret på en standardkøbsaftale.

Ved en standardkøbsaftale forstås et aftaledokument, som helt eller delvis består af standardvilkår, der er udarbejdet på forhånd med henblik på ensartet anvendelse i et større antal konkrete aftaleforhold af en vis art.

En standardkøbsaftale skal opfylde nedenstående minimumskrav, som kun kan fraviges, hvis køber i købsaftalen modtager udtrykkelig og specificeret information om, at aftalen indeholder fravigelser fra de sædvanlige vilkår:

Hvis aftalen ikke er baseret på en standardkøbsaftale, skal dette tydeligt fremhæves i udkastet til den skriftlige købsaftale såvel som i den endelige købsaftale.

Følgende bestemmelser i denne bekendtgørelse gælder ikke for handel med andelsbeviser, hvor der til andelsbeviset er knyttet brugsret til en bolig i andelsboligforeningens ejendom (salg af andelsbolig): §§ 4-5, §§ 10-16, § 18 og § 22, stk. 3. I stedet gælder §§ 24-28.

Formidlingsaftalen vedrørende salg af andelsbolig skal udover at opfylde kravene i §3 og § 6 indeholde oplysning om følgende:

Er det aftalt, at andelsboligen udbydes til en anden kontantpris end den i stk. 1, nr. 1, nævnte, skal denne udbudspris anføres i aftalen.

1. Den maksimale kontantpris i henhold til § 5 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Såfremt andelsboligforeningens vedtægter indeholder bestemmelser om prisfastsættelse ved overdragelse af andele, som fører til en lavere maksimalpris end den, der følger af anførte lovbestemmelse, skal den vedtægtsbestemte maksimalpris anføres i stedet.

1. Den skønnede kontantpris, såfremt formidleren skønner, at andelsboligen ikke kan omsættes til den ovenfor anførte maksimalpris.

1. Den til den valgte kontantpris knyttede salgsperiode.

Formidleren skal umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse til vejledning for parterne udarbejde en specificeret salgsopstilling indeholdende en udførlig beskrivelse af andelsboligen og oplysning om:

1. kontantprisen,

1. boligydelsen, jf. § 26,

1. hvilken kontantudgift køber må påregne at skulle afholde i forbindelse med handlen, dog således at udgifter til købers eventuelle egne rådgivere, herunder advokatsalærer, udtrykkeligt kan angives ikke at være medregnet,

1. andelens arealer, herunder boligarealer og andre arealer,

1. andelens nummer, beliggenhed og hidtidige benyttelse,

1. hvorledes boligafgift og anvendelsesudgifter fordeles, i den udstrækning dette sker via andelsboligforeningen,

1. byrder og gæld, som køber skal overtage uden for købesummen,

1. anvendelsesbegrænsninger i kraft af bestemmelser i andelsboligforeningens vedtægter eller i kraft af planbestemmelser, servitutter m.v., og

1. andre forhold af væsentlig betydning.

I salgsopstillingen skal der gives oplysning om den boligafgift og de anvendelsesudgifter, som køber skal betale. Boligafgiften udgør den aktuelle ydelse, som andelshaveren skal betale til andelsboligforeningen for at disponere over andelen. Hertil skal lægges de aktuelle acontoydelser for varme, vand, el, gas m.v. samt evt. ydelser til fællesantenne. Den samlede udgift skal opgøres såvel pr. år som pr. måned.

Dersom formidleren anvender standardkøbsaftale, jf. § 22, stk. 1 og 2, skal denne opfylde følgende minimumskrav:

1. Det skal fremgå, om køber har fortrydelsesret efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., og at nærmere oplysning herom i givet fald gives køber i et særskilt dokument.

1. Indholdet af § 5, § 15 og § 16, stk. 1 og 3, i lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber skal fremgå.

1. Det skal fremgå, at andelsboligforeningens bestyrelse skal godkende køber samt handlens vilkår, og at brugsretten ikke overgår til køber, før denne godkendelse foreligger.

1. Det skal fremgå, at købsprisen skal indbetales til andelsboligforeningen.

Formidleren skal senest samtidig med købsaftalens indgåelse give køber kopi af andelsboligforeningens seneste regnskab og budget, andelsboligforeningens vedtægter, en specifikation af forbedringer og særligt tilpasset inventar, således som dette indgår i prisen for andelen, samt en salgsopstilling udvisende de vilkår, der handles på.

Overtrædelse af §§ 1-28 straffes med bøde.

Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. juli 2000, og samtidig ophæves bekendtgørelse nr. 1055 af 17. december 1993 om ejendomsformidling.

Oversigt (indholdsfortegnelse)

Kapitel

1 Generelle krav til formidlingsaftaler Kapitel

2 Særlige krav til indholdet i

salgsformidlingsaftaler Kapitel

3 Opgørelse af det endelige vederlag Kapitel

4 Ejerudgift og anvendelsesudgift Kapitel

5 Finansieringsforslag og oplysning om alternative

finansieringsmuligheder Kapitel

6 Salgsopdragets indhold og udførelse Kapitel

7 Minimumskrav til standardkøbsaftaler Kapitel

8 Særligt om formidling af enkelte andelsboliger Kapitel

9 Straf Kapitel

10 Ikrafttræden

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, den 20. januar 2000, den 20. januar 2000

/Ole Blöndal Kristian Madsen-Østerbye/